Меню
8 (8182) 49-00-00 (г. Архангельск и Архангельская обл.)
+7 (921) 249-00-00 (другие регионы РФ)

Как разделить нежилое помещение в натуре

Как разделить нежилое помещение в натуре
Нужна консультация юриста по разделу имущества?
Задайте вопрос юристу

Порядок раздела нежилого помещения в натуре имеет свои особенности в зависимости от того, находится нежилое помещение в собственности одного лица или в общей собственности. Во втором случае сособственники могут разделить его между собой, выделив из нежилого помещения в натуре доли всех или некоторых из них.

Но в любом случае сначала убедитесь, что раздел помещения возможен и не нарушает установленных запретов. Так, образуемые в результате раздела новые помещения должны быть обособленными от других. Иногда это потребует проведения дополнительных работ (например, реконструкции).

Вновь образованные помещения нужно поставить на кадастровый учет и зарегистрировать права на них.

Как выделить в натуре долю при разделе нежилого помещения между сособственниками

В первую очередь убедитесь, что в вашем случае соблюдаются условия, при которых сособственники могут разделить нежилое помещение между собой и выделить свои доли в натуре. Если это возможно, определить способ и условия раздела нежилого помещения и выдела доли в натуре из него вы можете в соглашении, заключаемом сособственниками, а при недостижении такого соглашения - в судебном порядке (п. п. 1, 3 ст. 252, п. 3 ст. 254 ГК РФ).

Заключить соглашение при разделе нежилого помещения в долевой собственности вы можете в порядке, предусмотренном для любых объектов недвижимости. При этом учитывайте, на какие части можно разделить нежилое помещение.

При разделе нежилого помещения между сособственниками (как по соглашению между ними, так и в судебном порядке) может сложиться ситуация, когда часть нежилого помещения, выделяемая участнику долевой собственности, несоразмерна его доле. Устранить такую несоразмерность можно выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсации (п. 4 ст. 252 ГК РФ).

Условие о компенсации стороны могут согласовать в соглашении о разделе нежилого помещения. А если соглашения достигнуть не получится, сторона, имеющая права на компенсацию, может, в частности, предъявить самостоятельное требование к сособственникам о ее выплате. Такая позиция встречается в судебной практике (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.06.2019 N Ф07-6377/2019).

В остальном действуйте в том же порядке, что и при разделе нежилого помещения, находящегося в собственности одного лица.

При каких условиях можно разделить нежилое помещение между сособственниками и выделить долю в натуре

Разделить нежилое помещение между сособственниками и выделить долю из него можно, если помещение находится как в общей долевой, так и в общей совместной собственности. Однако в случае с общей совместной собственностью предварительно необходимо определить доли каждого из участников в праве на общее имущество (ст. 252, п. п. 1, 3 ст. 254 ГК РФ).

Кроме того, должны соблюдаться и иные условия, в частности:

• не должны нарушаться законодательные запреты. Например, вы не можете выделить долю в помещении, которое относится к общему имуществу в многоквартирном доме (п. 1 ч. 4 ст. 37 ЖК РФ). Полагаем, что этот запрет может распространяться и на места общего пользования в нежилом здании. Это возможно, поскольку к отношениям по поводу общего имущества в нежилом здании могут быть применены нормы, регулирующие сходные правоотношения по аналогии закона (п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25);

• выдел доли в натуре не должен приводить к несоразмерному ущербу имуществу, находящемуся в общей собственности, например, к невозможности использовать его по целевому назначению, существенному ухудшению его технического состояния или неудобству в использовании (п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996).

Что можно сделать, если раздел нежилого помещения в натуре между сособственниками невозможен

Выдел доли в натуре из нежилого помещения может не допускать закон или он может быть невозможен без несоразмерного ущерба имуществу. Тогда выделяющийся собственник может потребовать от других участников долевой собственности выплатить ему стоимость его доли. С ее получением он утрачивает долю в праве на нежилое помещение (п. п. 3, 5 ст. 252 ГК РФ).

Но исходя из ваших целей вы можете выбрать и другой вариант - установить порядок пользования нежилым помещением, находящимся в долевой собственности. Это можно сделать как соглашением между всеми сособственниками, так и в судебном порядке, если достичь соглашения не удалось (п. 1 ст. 247 ГК РФ).

Как разделить нежилое помещение, находящееся в собственности одного лица

Разделить нежилое помещение, находящееся в собственности одного лица, можно в следующем порядке:

1) определите части, на которые можно разделить нежилое помещение;

2) получите согласие третьих лиц на раздел нежилого помещения (если это необходимо);

3) обратитесь к кадастровому инженеру. Он проводит кадастровые работы, в результате которых готовит документы, содержащие сведения, необходимые для кадастрового учета. В частности, составляет технический план на вновь образуемые в результате раздела помещения (ч. 4 ст. 1, ст. 37 Закона о кадастровой деятельности);

4) получите адрес на вновь образуемые нежилые помещения;

5) зарегистрируйте право собственности на вновь образованные помещения.

На какие части можно разделить нежилое помещение

Раздел нежилого помещения не должен нарушать установленные законом запреты, а объекты - новые нежилые помещения, образованные в результате раздела, должны соответствовать требованиям к ним.

В частности, они должны быть обособленными от других помещений в здании или сооружении. Иначе их не получится поставить на кадастровый учет как самостоятельные объекты недвижимости (п. п. 34, 35 ч. 1 ст. 26, ч. 1 ст. 27 Закона о госрегистрации недвижимости, Письмо Минэкономразвития России от 07.04.2017 N ОГ-Д23-3939).

Чтобы соблюсти такие требования, иногда требуется провести дополнительные работы (например, возвести или демонтировать стены, оборудовать отдельный вход, установить недостающее инженерное оборудование). В этом случае учитывайте требования к порядку их проведения.

Например, если требуется перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме, согласуйте ее. А если речь идет о реконструкции здания, соблюдайте порядок, в котором она проводится.

Когда требуется получать согласие третьих лиц на раздел нежилого помещения

Получить такое согласие необходимо, если это предусматривает федеральный закон. Иначе поставить на кадастровый учет и зарегистрировать права на образующиеся в результате раздела нежилые помещения не получится (п. 5 ч. 1 ст. 26, ч. 1 ст. 27, п. 10 ч. 8 ст. 41 Закона о госрегистрации недвижимости).

Например, если исходное нежилое помещение является предметом ипотеки, то по общему правилу потребуется получить письменное согласие залогодержателя, поскольку это приведет к созданию новых объектов недвижимости и замене предмета ипотеки (ч. 4 ст. 53 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 4 ст. 334, п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 345 ГК РФ).

Если нежилое помещение относится к общему имуществу супругов (и они не производят его раздел между собой), то потребуется получить нотариально удостоверенное согласие второго супруга на раздел. Объясняется это тем, что право собственности на нежилые помещения, его возникновение и прекращение подлежит государственной регистрации.

А сделки по распоряжению общим имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, заключаемые одним из супругов, требуют нотариально удостоверенного согласия второго супруга (п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 3 ст. 35 СК РФ).

Как получить адрес для вновь образуемых нежилых помещений

Для этого действуйте в общем порядке, в котором присваивается адрес любому объекту недвижимости. При этом подавать нужно одно заявление на все образуемые в результате раздела нежилые помещения (п. 30 Правил присвоения, изменения и аннулирования адресов).

Учтите: адрес, присвоенный образуемым нежилым помещениям, вы можете использовать только со дня постановки на кадастровый учет таких помещений (п. 11(1) Правил присвоения, изменения и аннулирования адресов). А если эти помещения не будут поставлены на кадастровый учет, решение о присвоении им адреса утратит силу через год со дня его присвоения (п. 25(1) Правил присвоения, изменения и аннулирования адресов).

Как зарегистрировать право собственности на вновь образуемые помещения

Государственная регистрация прав осуществляется одновременно с кадастровым учетом в отношении всех вновь образованных нежилых помещений. Одновременно с этим по общему правилу также снимается с кадастрового учета и регистрируется прекращение права на исходное нежилое помещение (ч. 1, 3 ст. 41 Закона о госрегистрации недвижимости). Обратиться за совершением соответствующих действий вы можете в общем порядке.

Смотреть все статьи »
« Назад
нужна консультация по данному вопросу?
Задайте Ваш вопрос юристу
Похожие статьи: