Как расторгнуть договор купли-продажи

Если расторжение договора купли-продажи влечет возврат недвижимого имущества, право собственности на которое уже зарегистрировано за покупателем, то потребуется регистрация обратного перехода права собственности к продавцу. Зарегистрировать переход права собственности можно в общем порядке.

По каким основаниям можно расторгнуть договор купли-продажи

Чтобы расторгнуть договор по соглашению сторон, как правило, достаточно желания продавца и покупателя. Их взаимное согласие и будет основанием расторжения (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

Расторгнуть договор купли-продажи по инициативе одной стороны можно по общим основаниям, предусмотренным для расторжения договора через суд или в одностороннем внесудебном порядке, например при существенном нарушении договора другой стороной (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

В частности, таким нарушением суд может признать неоплату покупателем переданного товара.

Существенным нарушением со стороны продавца суд может посчитать неисполнение обязанности передать товар в установленный срок.

Например, продавец не поставил товар или не построил и не передал покупателю объект, подлежащий передаче по договору купли-продажи будущей вещи.

Такая позиция встречается в судебной практике (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 01.11.2018 N Ф05-17528/2018 по делу N А40-24723/2018, Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 26.04.2021 N Ф03-329/2021 по делу N А59-1935/2019).

Обратите внимание, что специальные для купли-продажи основания расторжения договора есть в гл. 30 ГК РФ.

Рассмотрим некоторые из них подробнее.

Специальные основания для расторжения договора по инициативе покупателя

Односторонний отказ покупателя от договора купли-продажи возможен, в частности, если продавец:

• отказывается передать проданный товар (п. 1 ст. 463 ГК РФ). Но учтите, что договором право покупателя на односторонний отказ может быть заменено на судебный порядок расторжения;

• не передал относящиеся к товару принадлежности или документы и не устранил это нарушение в назначенный покупателем разумный срок, а договор не предусматривает иное последствие этого нарушения (ст. 464 ГК РФ). Несмотря на то, что в ст. 464 ГК РФ говорится о праве покупателя отказаться от товара, такой отказ приведет и к отказу от договора - полностью или в части. Такую позицию можно встретить в судебной практике (Определение Верховного Суда РФ от 06.02.2018 по делу N 305-ЭС17-16171);

• передал товар с существенным нарушением требований к качеству, а покупатель не намерен требовать его замены. Например, в товаре обнаружились неустранимые недостатки либо недостатки, которые выявляются неоднократно или проявляются вновь после их устранения (п. 2 ст. 475 ГК РФ).

Расторжение договора через суд по требованию покупателя возможно, например, если:

• продавец передал ему товар, обремененный правами третьих лиц, а покупатель не воспользовался своим правом уменьшить из-за этого цену товара. Это не касается ситуаций, когда покупатель согласился принять товар с таким обременением или доказано, что он знал или должен был знать об этом (п. 1 ст. 460 ГК РФ);

• речь идет о продаже предприятия, и оно из-за недостатков, за которые отвечает продавец, непригодно для названных в договоре целей, а продавец не устранил такие недостатки или их устранение невозможно (п. 5 ст. 565 ГК РФ).

Специальные основания для расторжения договора по инициативе продавца

При наличии соответствующих оснований продавец также может отказаться от договора купли-продажи или расторгнуть его через суд.

В частности, односторонний отказ продавца от договора купли-продажи возможен, если покупатель в нарушение договора купли-продажи:

• отказывается принять и оплатить товар, а продавец не намерен требовать его оплаты (п. 4 ст. 486 ГК РФ);

• не производит очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, если иное не предусмотрено договором. Но если покупатель уже оплатил более половины цены товара, то продавец не может отказаться от договора по этому основанию (п. 2 ст. 489 ГК РФ).

Как расторгнуть договор купли-продажи по соглашению сторон

Договор купли-продажи расторгается по соглашению сторон так же, как и любой другой.

Для этого заключите с контрагентом соглашение о расторжении договора купли-продажи.

Форма соглашения по общему правилу должна быть такой же, в какой заключен сам договор.

Например, договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами. А значит, и соглашение о его расторжении должно быть оформлено так же (п. 1 ст. 452, ст. 550 ГК РФ).

В соглашении, в частности, можно установить срок возврата предоплаты за непереданный товар или срок возврата товара, полученного, но не оплаченного покупателем.

А если расторжение договора предусматривает возврат недвижимого имущества продавцу и регистрацию обратного перехода права собственности на него, можно конкретизировать порядок и сроки обращения сторон в орган регистрации прав.

Как расторгнуть договор купли-продажи в одностороннем порядке

Если у вас есть основания для одностороннего отказа от договора, то можно действовать, как при расторжении в одностороннем порядке любого другого договора.

В частности, подготовьте уведомление об одностороннем отказе от договора, укажите в нем основание для отказа и направьте его контрагенту.

Договор прекратится с момента, когда контрагент получит ваше уведомление, если иное не предусмотрено правовым актом или договором (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ).

Например, согласно п. 4 ст. 523 ГК РФ иной срок расторжения договора поставки может быть указан в уведомлении об отказе от договора.

Продавцу при расторжении договора купли-продажи в одностороннем порядке действовать надо, как указано выше: подготовить уведомление об одностороннем отказе от договора и направить его покупателю.

При этом в некоторых случаях причина расторжения может повлиять на содержание уведомления.

Например, при отказе от договора из-за просрочки покупателя оплатить товар, переданный в рассрочку, в уведомление об отказе от договора включите также требование вернуть товар.

По смыслу п. 2 ст. 489 ГК РФ отказаться от договора и потребовать возвратить товар можно одновременно.

Обратите внимание, что нельзя одновременно требовать оплаты товара и его возврата в связи с отказом от договора.

Покупателю при расторжении договора стоит учесть, что в некоторых случаях такая возможность может быть обусловлена совершением определенных действий.

Например, если продавец передал некомплектный товар, то покупатель может потребовать его доукомплектовать в разумный срок. И только если это требование не будет исполнено, покупатель сможет отказаться от договора и потребовать возврата уплаченной за товар суммы (п. п. 1, 2 ст. 480 ГК РФ).

Как расторгнуть договор купли-продажи в судебном порядке

Порядок судебного расторжения договора купли-продажи не отличается от общего порядка расторжения договоров в суде.

Сначала нужно предъявить претензию с предложением расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ). После получения ответа или истечения срока на него уплатите госпошлину, составьте исковое заявление и подайте его в суд.

Если расторжение договора купли-продажи влечет возврат недвижимого имущества, укажите соответствующее требование в иске.

Решение суда о возврате недвижимости станет основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности продавца на нее (п. 5 ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

Какие последствия наступают при расторжении договора купли-продажи

При расторжении договора обязательства сторон по общему правилу прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). Поэтому с момента расторжения договора купли-продажи прекращается обязанность продавца передать товар покупателю.

При этом нельзя требовать возвращения исполненного по договору, если к моменту его расторжения все исполнено в равном объеме и интересы сторон не нарушены.

Иное может быть установлено законом или договором (п. 4 ст. 453 ГК РФ, п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35). Применительно к договору купли-продажи это означает, что стоимость переданных товаров соответствует сумме, уплаченной за товар.

Однако некоторые обязательства сохраняются и после расторжения договора купли-продажи. В частности, это обязательства, которые:

• непосредственно связаны с расторжением договора. Это может следовать из закона или соглашения сторон. Например, согласно п. 2 ст. 475 ГК РФ при отказе от договора из-за существенного нарушения требований к качеству товара покупатель может потребовать возврата уплаченной за товар суммы. А в соглашении о расторжении договора может быть предусмотрена обязанность покупателя и продавца возвратить друг другу полученное по договору имущество даже при отсутствии нарушений (п. п. 2, 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35). Или стороны могут договориться, что часть товара надо вернуть, а часть оплатить;

• вытекают из неравенства встречных предоставлений. Тогда сторона, передавшая имущество, вправе требовать от другой стороны вернуть переданное в той мере, в какой это нарушает согласованную сторонами эквивалентность. Например, покупатель оплатил пять партий товара, а получил только две. Тогда при расторжении договора он вправе требовать возвратить сумму оплаты за три партии товара либо всю оплату, но при условии возврата продавцу полученного товара (п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35). А продавец, не получивший оплату по договору купли-продажи, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества (п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010);

• в силу своей природы сохраняются при расторжении договора. В частности, к ним относятся гарантийные обязательства на переданный и остающийся у покупателя товар, если иное не следует из соглашения сторон (п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35).