Дело о признании публичных торгов недействительными

Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе председательствующего Р_ Н.П., судей А_ К.А., Р_ Н.В., при секретаре Б_ Е.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Архангельске гражданское дело № 2-61/2022 (УИД _) по иску К_ М. А., К_ М. Н., действующих также как законные представители К_ А. М., П_ К. А. к судебному приставу-исполнителю ОСП по Приморскому району УФССП России по Архангельской области и НАО С_ Е.А., УФССП России по Архангельской области и НАО, МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области, П_ А.В. о признании незаконными постановлений судебного пристава-исполнителя, акта о передаче арестованного имущества, протоколов об итогах аукциона, признании недействительным договора купли-продажи по результатам торгов по апелляционным жалобам ответчика П_ А. В. и третьего лица К_ С. А. на решение Приморского районного суда Архангельской области от 18 февраля 2022 г.

Заслушав доклад судьи Р_ Н.В., судебная коллегия установила:

К_ М.Н., К_ М.А., действующие в своих интересах и интересах несовершеннолетнего К_ А.М., П_ К.А. обратились в суд с иском к судебному приставу-исполнителю отдела судебных приставов по Приморскому району УФССП России по Архангельской области и НАО С_ Е.А., Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе, П_ А.В. о признании постановлений, актов, протоколов, договора купли-продажи недействительными.

В обоснование указали, что на исполнении судебного пристава- исполнителя ОСП по Приморскому району С_ Е.А. находится исполнительное производство №_ в отношении К_ М.Н., объединенное 16 ноября 2018 г., предметом исполнения является взысканная с К_ М.Н. в пользу К_ С.А. задолженность в общей сумме 1 042 051 руб.

В рамках исполнительного производства было арестовано недвижимое имущество, зарегистрированное за К_ М.Н., — жилой дом № _ и земельный участок с кадастровым номером _, расположенные по адресу: Архангельская область, Приморский район, д. П_. Постановлением судебного пристава-исполнителя от 22 июня 2021 г. и актом от 4 октября 2021 г. данное имущество передано на реализацию посредством торгов.

2 ноября 2021 г. по результатам аукциона победителем признана П_ А.В., с которой 11 ноября 2021 г. заключен договор купли-продажи № _.

При обращении взыскания на имущество и его реализации судебным приставом допущены существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи, иные нарушения.

Решением Приморского районного суда Архангельской области от 9 февраля 2021 г. признано право собственности истцов на доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, в котором они все проживают и для которых он является единственным жильем.

В связи с чем, жилой дом в целом не мог являться предметом торгов и договора купли-продажи, поскольку принадлежит нескольким правообладателям, которые (за исключением К_ М.Н.), должниками К_ С.А. по договору займа под залог недвижимости не являются.

Участники долевой собственности на жилой дом К_ и П_ К.А. не были уведомлены о реализации жилого дома на торгах. Права истцов на доли в праве общей долевой собственности на жилой дом зарегистрированы не были, регистрация была приостановлена в связи с запретом на совершение действий по регистрации на основании постановлений судебного пристава-исполнителя от 10 июня 2019 г. и 8 июня 2021 г., что нарушает права истцов.

Судом не принималось решения об обращении взыскания на долю должника К_ М.Н. в праве общей долевой собственности на жилой дом. Предложений приобретения доли должника другим собственникам и их отказа от приобретения доли не имеется в материалах исполнительного производства. В извещении об аукционе отсутствуют сведения о других участниках долевой собственности.

Решением Приморского районного суда от 9 февраля 2021 г. на основании экспертного заключения установлена рыночная стоимость жилого дома 3 102 288 руб., в связи с чем начальная продажная цена имущества в размере 960 000 руб., основанная на решении суда от 23 июля 2018 г., на момент проведения торгов фактически являлась заниженной.

Кроме того, взыскание не могло быть обращено на единственное принадлежащее должнику пригодное для проживания жилое помещение.

Просили признать незаконными постановление судебного пристава-исполнителя от 16 ноября 2018 г. об объединении исполнительных производств в сводное исполнительное производство, постановление судебного пристава-исполнителя от 22 июня 2021 г. о передаче арестованного имущества на торги, акт от 4 октября 2021 г. о передаче арестованного имущества по документам на торги, протокол № 2 МТУ Росимущества в АО и НАО от 2 ноября 2021 г. «Об итогах аукциона по продаже арестованного имущества», постановления судебного пристава-исполнителя от 10 июня 2019 г., от 8 июня 2021 г. о запрете на совершение действий по регистрации прав, признать недействительным договор купли-продажи № _ от _ г., заключенный по результатам аукциона с П_ А.В., применив последствия недействительности сделки.

Определениями суда в качестве соответчика привлечено УФССП по Архангельской области и НАО, в качестве третьих лиц - ГУ - Отделение Пенсионного Фонда РФ по Архангельской области, органы опеки и попечительства администрации МО «Приморский муниципальный район, МИФНС № 9 России по Архангельской области и НАО.

Истцы, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, представитель К_ М.А., К_ А.М., П_ К.А. адвокат К_ М.Е. в судебном заседании требования поддержала по изложенным в иске и дополнениях к нему основаниям.

Судебный пристав-исполнитель ОСП по Приморскому району УФССП России по Архангельской области и НАО С_ Е.А. в судебном заседании с иском не согласилась по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Представитель ответчика П_ А.В. Нутрихин Максим Викторович в судебном заседании с иском не согласился по основаниям, изложенным в возражениях на иск.

Представитель третьего лица К_ С.А. П_ М.В. в судебном заседании с иском не согласилась, полагала, что нарушений прав истцов при проведении торгов не имелось.

Иные лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Решением суда исковые требования К_ М.Н., К_ М.А., действующих в своих интересах и интересах несовершеннолетнею К_ А.М., П_ К.А. удовлетворены частично.

Признаны незаконными постановление судебного пристава-исполнителя от 22 июня 2021 г. о передаче арестованного имущества на торги (с учетом постановления от 1 июля 2021 г. о внесении изменений в постановление), акт судебного пристава-исполнителя от 4 октября 2021 г. о передаче арестованного имущества по документам на торги, протоколы МТУ Росимущества в Архангельской области и НАО от 2 ноября 2021 г. № 2 об итогах аукциона по продаже арестованного имущества, № 3 о результатах торгов. Признан недействительным договор купли-продажи № _ от _ г., заключенный по результатам аукциона с П_ А.В. В удовлетворении остальных требований отказано.

С решением суда не согласились ответчик П_ А.В. и третье лицо К_ С. А., и подали апелляционные жалобы.

К_ С.А. в апелляционной жалобе просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы указывает, что судом неправильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применены нормы материального права. Не согласен с выводом суда о том, что существенная разница между начальной ценой продажи спорного жилого дома и рыночной стоимостью является основанием для удовлетворения иска.

Продажная цена спорного объекта определена решением Приморского районного суда Архангельской области, которое вступило в законную силу. Продажную цену К_ М.Н. не оспаривал. Правом на обращение в суд с требованием об изменении порядка исполнения решения суда истцы не воспользовались.

Судебный пристав-исполнитель при определении начальной продажной цены заложенного имущества правомерно исходил из цены, указанной в исполнительном листе об обращении взыскания на заложенное имущество, независимо от того, соответствует ли она рыночной стоимости заложенного имущества. При проведении торгов продажная цена спорного объекта составила 3120000 руб., что выше рыночной цены, на которую ссылались истцы.

Считает, что права истцов не были нарушены. Не согласен с выводом суда о невозможности участия истцов в исполнительном производстве по причине отсутствия надлежащим образом оформленных прав на спорный объект. На протяжении шести месяцев истцы не проявляли интерес к решению суда, которым были определены доли в праве общей долевой собственности, права не регистрировали.

Запрет на регистрационные действия не отменяет решение суда, однако истцы не обратились к судебному приставу-исполнителю или в суд с просьбой о государственной регистрации. Истцами не представлено доказательств нарушения судебным приставом-исполнителем их прав и законных интересов. Денежные средства находятся на расчетном счете УФССП по АО и НАО и могут быть распределены пропорционально выделенным долям.

П_ А.В. в апелляционной жалобе просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование доводов жалобы указывает, что суд в решении не указал, какие именно права и законные интересы истцов были нарушены, не обосновал вывод о том, что определение начальной продажной цены заложенного имущества фактически привело к его продаже по заниженной стоимости.

Считает, что каких-либо нарушений правил проведения торгов, которые могли бы служить основанием для признания недействительными торгов и заключенного по их результатам договора купли-продажи, не установлено. Обращение взыскания на жилой дом и земельный участок произведено на основании решения Приморского районного суда Архангельской области от 23 июля 2018 г., которым установлена начальная продажная цена этого дома. Решение суда вступило в законную силу и обязательно для всех, в том числе и для пристава-исполнителя.

Судебный пристав-исполнитель при вынесении постановления об оценке и передаче имущества на торги руководствовалась стоимостью имущества, установленной в исполнительном документе. Оснований для определения иного размера начальной цены имущества у нее не имелось. Несогласие истцов с оценкой имущества не влияет на обязанность должностного лица, исполнить требования исполнительного документа в строгом соответствии с его формулировкой.

Истцы, зная об установленной судом начальной продажной цене, с заявлением об изменении способа исполнения решения суда до предъявления иска по настоящему делу, не обращались, судебного акта изменяющего стоимость заложенного имущества, на момент проведения торгов не принималось. О несогласии с начальной продажной стоимостью залогового имущества К_ М.Н. заявил после проведения торгов. О возбуждении исполнительного производства истцам было известно, так как все оспариваемые постановления судебного пристава были в деле о разделе совместно нажитого имущества, сторонами которого являлись истцы. Истцы не представили доказательств, что они пытались оспорить действия судебного пристава-исполнителя.

Решением Приморского районного суда Архангельской области от 23 июля 2018 г. была определена только начальная продажная цена. При этом продажная стоимость арестованного имущества превысила рыночную. Считает, что права истцов не нарушены. Основания для вывода суда о наличии существенных нарушений порядка проведения торгов по продаже имущества истцов, повлекшее неправильное определение цены продажи отсутствуют.

Считает, что в случае удовлетворения иска истцы не приобретут каких-либо прав, которыми они не обладают в данный момент. Денежные средства, полученные по результатам торгов, за вычетом обязательств должника К_ М.Н., будут распределены судебным приставом между истцами пропорционально долям. Судебный пристав С_ Е.А. не могла обратиться с требованием о совершении действий по исполнению решения Приморского районного суда Архангельской области от 9 февраля 2021г., поскольку данное решение на исполнении у пристава-исполнителя С_ Е.А. не находилось.

Истцы не обращались в службу судебных приставов для принудительного исполнения решения суда, с заявлением о государственной регистрации прав обратились только 25 октября 2021 г., после публикации извещения о проведении публичных торгов. Считает, что действия истцов направлены на воспрепятствование исполнению решения Приморского районного суда г. Архангельска от 23 июля 2018 г., так как, разделив совместно нажитое имущество, брак К_ М.А. и К_ М.Н. не расторгли.

Полагает, что в действиях истцов имеется злоупотребление правом. То обстоятельство, что дом был выставлен на продажу как принадлежащий единственному собственнику на результаты торгов, в частности на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов, не повлияло. Количество собственников в извещениях о торгах и договоре купли-продажи, заключенном по результатам торгов, приведено в соответствии со сведений ЕГРН и не могло быть указано иначе.

Суд не указал, какие права истцов нарушены ответчиками. Изменение режима собственности и определение долей в праве общей собственности, не влечет трансформации залога имущества в залог долей в праве общей долевой собственности и не влияет на установленные договором ипотеки правоотношения. Удовлетворение требований истцов повлекло ущемление прав П_ А.В. как добросовестного покупателя, привело к удержанию личных денежных средств, на неограниченный срок, их стремительному обесцениванию.

Считает, что суд немотивированно перешел от рассмотрения дела в порядке КАС РФ к рассмотрению дела в порядке гражданского производства.

В возражениях на апелляционную жалобу истцы К_ М.Н., К_ М.А., П_ К.А. считают доводы апелляционных жалоб ответчика и третьего лица несостоятельными. Указывают, что к моменту торгов стоимость дома и земельного участка возросла в несколько раз и судебный пристав-исполнитель должна была определить рыночную стоимость имущества до передачи его на торги экспертным путем, что в нарушение п. 6 ст. 87 Закона «Об исполнительном производстве» сделано не было.

Считают правильным вывод суда о нарушении прав истцов в связи с неверным определением начальной продажной цены дома и земельного участка. Указывают, что судебным приставом-исполнителем не принято во внимание решение Приморского районного суда Архангельской области от 9 февраля 2021 г.

Постановление судебного пристава-исполнителя о запрете на совершение действий по регистрации прав препятствовали реализации прав на регистрацию присужденных долей. На электронной площадке Росимущества были приведены неверные данные о собственниках жилого дома и земельного участка. Считают, что торги проведены с нарушением правил. Полагает, что основания для распределения денежных средств согласно долям у судебного пристава-исполнителя отсутствуют, поскольку право долевой собственности в установленном порядке не зарегистрировано.

Судебный пристав-исполнитель С_ Е.А. в своих пояснениях к апелляционным жалобам ответчика и третьего лица указала, что судом были не в полной мере исследованы материалы дела. Ссылаясь на невозможность участия истцов в исполнительном производстве в связи с тем, что их доля в имуществе не была зарегистрирована, суд не учел, что в 2019 г. К_ М.А. обращалась с заявлением о снятии имущества с торгов в связи с наличием у нее прав на имущество, на основании указанного заявления судебным приставом-исполнителем приостанавливалось исполнительное производство.

Таким образом, К_ М.А. даже будучи не стороной в исполнительном производстве не лишена была права на предоставление заявлений как заинтересованное лицо, в том числе могла заявлять о несогласии с начальной продажной ценой залогового имущества. При этом наличие или отсутствие зарегистрированного права на доли в имуществе никаким образом на это не влияло.

Кроме того, после вступления решения в законную силу о выделении долей в спорном имуществе, судебный пристав неоднократно при личной встрече разъясняла истцам о том, что, если они хотят совершить какие-либо действия, это необходимо сделать до торгов.

В течение 7 месяцев с момента вступления решения в законную силу и до проведения торгов истца каких-либо действий, связанных с обжалованием действий судебного пристава-исполнителя либо направленных на изменение начальной продажной стоимости залогового имущества не предпринимали.

На неоднократные разъяснения, что дом будет выставлен по стоимости, которая указана в исполнительном листе, истцы поясняли, что обжаловать ничего не будут, так как им запретил адвокат, с их слов были уверены, что дом у них не заберут и любые торги обжалуют в суде. Полагает, что со стороны истцов имеет место злоупотребление правом для затягивания исполнения решения суда и погашения задолженности перед кредитором.

Также полагает, что отсутствие регистрации права на доли в имуществе не является препятствий для распределения денежных средств после погашения задолженности между истцами пропорционально долям, определенным судом. Истцы были об этом уведомлены и им было предложено предоставить реквизиты для перечисления денежных средств с депозита.

Изучив материалы дела, заслушав представителя ответчика Нутрихина Максима Викторовича, представителя третьего лица П_ М.В., судебного пристава-исполнителя С_ Е.А., поддержавших доводы апелляционных жалоб, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений, проверив решение суда, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что на исполнении судебного пристава-исполнителя находится исполнительное производство № _, возбужденное 14 ноября 2018 г. на основании исполнительного листа ФС _ от 10 октября 2018 г., выданного Приморским районным судом Архангельской области по делу № 2-735/2018.

Предмет исполнения; взыскание с К_ М.Н. в пользу К_ С.А. процентов за пользование денежными средствами по договору займа от 2 октября 2013 г., дополнительному соглашению к договору займа от 20 февраля 2014 года за период с 4 августа 2017 г. по 20 мая 2018 г. в размере 256 436 руб., госпошлина в размере 6 065 руб., всего 262 501 руб.; обратить взыскание на заложенное К_ М.Н. имущество - земельный участок с кадастровым номером _ и жилой дом с кадастровым номером _, расположенные по адресу: Архангельская область, Приморский район, д. П_, ул. Д_, д. _. Реализацию имущества произвести с открытых торгов, установив начальную продажную цену заложенного имущества: земельного участка в размере 180 000 руб., жилого дома в размере 780 000 руб., всего 960 000 руб.

Также на исполнении судебного пристава-исполнителя находится исполнительное производство № _ в отношении К_ М.Н., возбужденное 10 апреля 2018 г. на основании исполнительного листа ФС _ от 14 марта 2018 г., выданного Приморским районным судом Архангельской области по делу № 2-1538/2016. Предмет исполнения: взыскание с К_ М.Н. в пользу К_ С.А. денежной суммы в размере 800 000 руб., что включает в себя сумму основного долга и процентов за пользование чужими денежными средствами по 3 августа 2017 г.

Постановлением судебного пристава исполнителя от 16 ноября 2018 г. указанные исполнительные производства объединены в сводное исполнительное производство № _.

Постановлением от 23 мая 2019 г. в рамках исполнительного производства № _ произведен арест имущества, принадлежащего должнику К_ М.Н. в размере и объеме, необходимых для исполнения требований исполнительного документа с учетом взыскания исполнительского сбора и расходов на совершение исполнительных действий.

Постановлением судебного пристава исполнителя от 10 июня 2019 г. в рамках исполнительного производства № _ объявлен запрет на совершение регистрационных действий в отношении имущества должника - земельного участка с кадастровым номером _ и жилого дома с кадастровым номером _, расположенных по адресу: Архангельская область, Приморский район, д. П_, ул. Д_, д. _.

Аналогичное постановление о запрете на совершение действий по регистрации вынесено 8 июня 2021 г. в рамках исполнительного производства № _ от 2 октября 2019 г., возбужденного в отношении К_ М.Н. на основании судебного приказа № 2а-2019/2019 от 30 июля 2019 г., предмет исполнения - взыскание налога в сумме 3 891 руб. 73 коп. в пользу ИФНС № 9 по АО и НАО.

Решением Приморского районного суда Архангельской области от 9 февраля 2021 г., вступившим в законную силу 17 марта 2021 г., исковые требования К_ М.А., действующей за себя и как законный представитель несовершеннолетних К_ А.М., П_ К.А. удовлетворены частично.

Признано за К_ М.А. право собственности на 13/400 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером _, расположенный по адресу: Архангельская область, Приморский район, д. П_, ул. Д_, д. _.
Признано за К_ М.Н. право собственности на 13/400 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером _. Признано за К_ А.М. право собственности на 13/400 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером _. Признано за П_ К.А. право собственности на 13/400 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером _. Признаны совместной собственностью К_ М.А. и К_ М.Н. 14/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером _. Признано за К_ М.А. право собственности на 7/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером _. Признано за К_ М.Н. право собственности на 7/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером _. В остальной части в удовлетворении требований отказано.

Названным решением установлено, что с 24 ноября 2011 г. К_ М.Н. являлся собственником земельного участка с кадастровым номером _ площадью 1493 кв.м, расположенного по адресу: Архангельская область, Приморский район, д. П_.

С 20 сентября 2013 г. в собственности К_ М.Н. находится жилой дом с кадастровым номером _ площадью 125,9 кв.м, расположенный по адресу: Архангельская область, Приморский район, д. П_, ул. Д_, д. _.

2 октября 2013 г. между К_ С.А. и К_ М.Н. был заключен договор ипотеки, предметом которого являлась передача К_ М.Н. в залог К_ С.А. принадлежащего К_ М.Н. на праве собственности недвижимого имущества - земельного участка с расположенным на нем жилым домом, находящихся по адресу: д. П_, ул. Д_, д. _. Залог зарегистрирован в Управлении Росреестра по Архангельской области и НАО 8 октября 2013 г.

20 февраля 2014 г. между К_ М.Н. и К_ С.А. заключено дополнительное соглашение к вышеуказанному договору, зарегистрированное 25 февраля 2014 г.

14 декабря 2013 г. К_ М.Н. вступил в брак с истцом К_ М.А. От указанного брака стороны имеют одного ребенка - К_ А.М., _ года рождения.

Суд пришел к выводу о том, что имущество - земельный участок с кадастровым номером _ и жилой дом с кадастровым номером _, расположенные по адресу: д. П_, ул. Д_, д. _, были приобретены К_ М.Н. до вступления в брак с К_ М.А., являются его личной собственностью и не могут являться предметом раздела как имущество, нажитое супругами в период брака.

Судом также было установлено, что в период брака с использованием совместных средств супругов и средств материнского (семейного) капитала К_ произведены улучшения спорного жилого дома.

На дату заключения К_ брака (14 декабря 2013 г.) стоимость спорного жилого дома составляла 2115 000 руб,, за период с 14 декабря 2013 г. по 30 декабря 2019 г. К_ произведены неотделимые улучшения дома на сумму 845 245 руб., что увеличило стоимость дома.

Поскольку указанные улучшения произведены за счет средств материнского (семейного) капитала, а также совместных средств супругов К_, суд пришел к выводу о выделении долей в праве общей долевой собственности К_ М.Н., К_ М.А., П_ К.А., несовершеннолетнего К_ А.М.

Исходя из заключения эксперта, стоимость спорного жилого дома на момент рассмотрения спора определена судом в размере 3 102 288 руб., соответственно доля произведенных неотделимых улучшений, на которую у истцов и ответчика К_ М.Н. возникло право собственности, составляет 27/100 (845245/3102288), из них: 13/100 - доля за счет средств материнского капитала, 14/100 - доля за счет общих средств супругов К_.

При этом суд указал, что арест на спорный жилой дом наложен не в рамках мер принудительного исполнения, а в связи с обращением взыскания на заложенное имущество по решению суда.

Принимая во внимание изложенное, учитывая, что залог не прекращен, суд пришел к выводу, что оснований для снятия ареста с долей, выделенных К_ М.А., П_ К.А., несовершеннолетнему К_ А.М. в спорном жилом доме, и исключении их из описи не имеется.

Из материалов настоящего дела следует, что постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по Приморскому району УФССП по Архангельской области и НАО от 22 июня 2021 г. (с учетом постановления от 1 июля 2021 г. о внесении изменений в постановление) в рамках исполнительного производства № _ арестованное 23 мая 2019 г. имущество: дом по адресу: Архангельская область, Приморский район, д. П_, ул. Д_, д. _, стоимостью 780 000 руб. и земельный участок с кадастровым номером _ стоимостью 180 000 руб., итого имущество на сумму 960 000 руб. передано в МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и НАО на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона.

Задолженность К_М.Н. на дату передачи имущества на торги по исполнительному производству № _ в пользу К_ С. А. составляла 262 501 руб., сумма исполнительского сбора - 18 375 руб. 07 коп.; по исполнительному производству № _ в пользу К_ С.А. - 780 256 руб. 29 коп., сумма исполнительского сбора - 56 000 руб.

4 октября 2021 г. судебным приставом-исполнителем ОСП по Приморскому району УФССП по Архангельской области и НАО составлен акт о передаче выше названного арестованного имущества (жилого дома и земельного участка) на общую сумму 960 000 руб. по документам па реализацию.

Согласно протоколу МТУ Росимущества в Архангельской области и НАО от 2 ноября 2021 г. об итогах аукциона, протоколу № 3 о результатах торгов, начальная цена продажи имущества - 960 000 руб., шаг аукциона - 48 000 руб., победителем аукциона по продаже имущества признана П_ А.В., предложившая итоговую цену 3 120 000 руб.

11 ноября 2021 г. между МТУ Росимущества в Архангельской области и НАО и П_ А.В, заключен договор купли-продажи № _ арестованного имущества - жилого дома площадью 125,9 кв.м, кадастровый номер _ и земельного участка площадью 1493 кв.м с кадастровым номером _, по адресу: Архангельская область, П_ район, МО П_, д. П_. ул. Д_, д. _.

Разрешая заявленный спор, суд первой инстанции, исходил из того, что при передаче имущества на торги и проведении торгов были допущены существенные нарушения в части определения начальной продажной цены имущества, имущество продано как принадлежавшее одному лицу, в то время как в нем были по решению суда определены доли К_ М.А., К_ А.М. и П_ К.А., в связи с чем пришел к выводу о незаконности передачи имущества на торги, проведение торгов и заключение договора купли-продажи с П_ А.В.

В указанной части решение суда оспаривается ответчиком и третьим лицом.
Поскольку решение суда обжалуется только в части удовлетворенных исковых требований, в силу ч.2 ст. 327.1 ГПК РФ не является предметом проверки судебной коллегии в иной части.

Согласно ч. 1 ст. 78 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229- ФЗ «Об исполнительном производстве» обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по исполнительному документу - судебному акту, исполнительному листу, исполнительной надписи нотариуса.

Частью 3 той же статьи предусмотрено, что заложенное имущество реализуется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, с учетом особенностей, предусмотренных Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Законом Российской Федерации «О залоге», а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества.

В соответствии п. 1 ст. 56 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Общие требования о сроке и порядке проведения торгов установлены ст. 90 Федерального закона «Об исполнительном производстве», согласно ч.ч. 1 и 2 которой торга должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации; порядок проведения торгов устанавливается Гражданским кодеком Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и Постановлениями Правительства Российской Федерации.

В силу ст. 93 указанного Закона торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодеком Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

В силу п. 2 той же статьи признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Согласно разъяснениям постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу п.1 ст. 449 ГК РФ публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку (п. 44).

В силу ч. 1 ст. 350 ГК РФ, реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами 2 и 3 п. 2 ст. 350.1 настоящего Кодекса.

Соглашением ФССП России № 001/13, Росимущества № 01-12/65 от 30 апреля 2015 г. «О взаимодействии Федеральной службы судебных приставов и Федерального агентства по управлению государственным имуществом по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания а имущество» определены общие условия взаимодействия ФССП России и Росимущества по вопроса, связанным с передачей на принудительную реализацию имущества, реализацией имущества, учетом и распределением средств, полученных от реализации имущества, арестованного во исполнение судебных актов или актов других органов, которым предусмотрено принимать решения об обращении взыскания на имущество, осуществления контроля за соблюдением порядка реализации арестованного имущества.

В соответствии с п. 1.2 соглашения реализацию арестованного имущества осуществляет Росимущество (его территориальные органы) и привлекаемые им в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок физические и юридические лица.

Пункт 1 ст. 449 ГК РФ предусматривает возможность признания торгов недействительными только в случае нарушения порядка их проведения. Порядок проведения торгов (в том числе в процессе исполнительного производства) регулируется ГК РФ.

Судебная коллегия полагает, что оснований для признания торгов недействительными не имеется, поскольку процедура проведения торгов соответствовала требованиям действующего законодательства, организатором торгов предусмотренные законом обязанности исполнены надлежащим образом, существенных нарушений при проведении торгов, способных повлиять на их результаты и нарушивших права истцов не установлено.

При этом доводы истцов и вывод суда первой инстанции о том, что жилой дом в целом не мог являться предметом торгов, поскольку принадлежал нескольким правообладателям, судебная коллегия полагает несостоятельными.

Действительно, решением Приморского районного суда Архангельской области от 9 февраля 2021 г. за истцами признано право общей долевой собственности на жилой дом, являющий предметом залога, на который ранее было обращено взыскание.

Между тем, этим же решением суда установлено, что залог на имущество в связи с установлением долевой собственности на имущество не прекращается, в снятии ареста на заложенное имущества новым собственникам было отказано.

В связи с чем на торги обоснованно был выставлен весь объект, а не только доля К_ А.М. При этом, к уведомлению № 662/21 от 24 августа 2021 г. о готовности к реализации арестованного имущества на торгах приложено в том числе решение суда от 9 февраля 2021 г. дело №_ г., в котором указаны все собственники жилого дома.

Суд первой инстанции, признавая правомерность обращения взыскания на весь объект, являющий предметом залога, признает допущенным нарушением выставление на торги объекта как принадлежащее одному лицу, а не находящемуся в общей долевой собственности. Между тем права истцов, которые не являются должниками перед К_ С. А., передачей всего имущества на торги не нарушаются, поскольку в любом случае залог после выделения долей сохранил силу, в том числе и на доли, принадлежащие К_ М.А., К_ А.М. и П_ К. А., с торгов продаже подлежал весь дом независимо от указания либо неуказания в нем долей новых собственников.

При этом указание суда на невозможность новых собственников участвовать в исполнительном производстве (как солидарных залогодателей) до проведения государственной регистрации права не свидетельствует о каком-либо нарушении при проведении торгов со стороны ответчиков, поскольку сами истцы с момента вступления решения в законную силу и до проведения торгов каких-либо действий по реализации своих прав, в том числе и по регистрации прав собственности, не предпринимали.

Зная о наличии вступившего в законную силу решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, с заявлением либо требованиями о государственной регистрации права общей долевой собственности до проведения торгов (в течение 7 месяцев) не обращались, при этом заявили иск о незаконности торгов в том числе по мотивам отсутствия регистрации права общедолевой собственности, что свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны истцов.

Кроме того, отсутствие государственной регистрации права общедолевых собственников не препятствовало им в реализации своих прав в рамках исполнительного производства, о чем свидетельствует обращения К_ М.А. к судебному приставу-исполнителю в 2019 г. в качестве заинтересованного лица.

Таким образом, К_ М.А. даже будучи не стороной в исполнительном производстве не лишена была права на предоставление заявлений как заинтересованное лицо, в том числе могла заявлять о несогласии с начальной продажной ценой залогового имущества.

В то же время ни К_ М.Н., ни его супруга К_ М.А. в своих интересах либо в интересах своих несовершеннолетних детей до проведения торгов не оспаривали начальную продажную стоимость имущества.

Вывод суда о том, что при определении начальной продажной стоимости были допущены существенные нарушения, поскольку судебный пристав, зная о наличии решения суда от 9 февраля 2021 г., в рамках которого была определена рыночная стоимость дома в 3102288 руб., имел основания для обращения в суд в порядке ст. 203 ГПК РФ с соответствующим заявлением, не основан на нормах закона.

Начальная продажная жилого дома была определена решением суда, в связи с чем судебный пристав-исполнитель не имел правовых оснований для проведения самостоятельной оценки имущества.

Судебное постановление, на основании которого выдан исполнительный лист, в частности, об обращении взыскания на имущество, вступило в законную силу и, исходя положений ст. 13 ГПК РФ, подлежит исполнению.

Обязанности у судебного пристава-исполнителя обратиться с соответствующим заявлением об изменении начальной продажной цены, законом не предусмотрено.

Истцы к судебному приставу-исполнителю с соответствующими заявлениями также не обращались, в связи с чем оснований для ходатайства перед судом в порядке ст. 203 ГПК РФ у судебного пристава- исполнителя не имелось.

Истцы не воспользовались правом подать заявление об изменении порядка и способа исполнения решения суда для надлежащего определения начальной продажной цены имущества либо заявить судебному приставу-исполнителю о необходимости направления такого ходатайства.

При этом истцам было известно о рассмотрении судом дела по иску об обращении взыскания на имущество, об определении его начальной продажной цены, равно как и о действиях судебного пристава-исполнителя по возбуждению исполнительного производства и о продаже имущества на торгах.

Поскольку определением суда способ и порядок исполнения решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество в части установления начальной продажной цены не изменялся, несогласие истцов с начальной продажной стоимостью заложенного недвижимого имущества при оспаривании результатов торгов правового значения не имеет.

При этом, суд, указывая на то, что экспертным заключением в рамках гражданского дела № 2-1/2021 г. определена рыночная стоимость на момент рассмотрения спора (решение от 9 февраля 2021 г.) в размере 3 102 288 руб., не учел, что стоимость проданного с торгов жилого дома составила 3 120 000 руб., что превышает рыночную стоимость имущества, определенную экспертом.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части удовлетворенных исковых требований с принятием нового решения и считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 328,330 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Приморского районного суда Архангельской области от 18 февраля 2022 г. отменить в части, принять по делу новое решение, которым исковые требования К_ М.А., К_ М.Н., действующих также как законные представители К_ А.М., П_ К.А. к судебному приставу-исполнителю ОСП по Приморскому району УФССП России по Архангельской области и НАО С_ Е.А., УФССП России по Архангельской области и НАО, МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области, П_ А.В. о признании незаконными постановлений судебного пристава-исполнителя, акта о передаче арестованного имущества, протоколов об итогах аукциона, признании недействительным договора купли-продажи по результатам торгов оставить без удовлетворения.