Признание права на земельный участок: ВС РФ отменил отказ судов

Верховный Суд РФ в деле № 4-КГ25-61-К1 от 27.01.2026 рассмотрел спор о признании права собственности на земельный участок под домом блокированной застройки и исправил подход апелляции, которая отправила собственников по пути приобретательной давности.

Если вам нужно оформить землю «под домом» через суд или снять правовую неопределённость для регистрации в ЕГРН, выводы по этому делу можно использовать как ориентир при подготовке позиции (в том числе для Архангельска и Архангельской области).

Признание права собственности: кто с кем и о чём спорил

Истцы Бармин А.А. и Бармина Е.А. обратились с иском к администрации городского округа Красногорск и Управлению Росреестра по Московской области о признании права собственности на земельный участок.

Дело возникло вокруг участка под домом блокированной застройки (фактически — «блок/секция»), при этом застройщик ранее владел исходным крупным участком и в ходе строительства/оформления образовал отдельные участки под блоками.

Суд первой инстанции (Красногорский городской суд Московской области) 24.01.2024 иск удовлетворил. Апелляция (Московский областной суд) 07.08.2024 решение отменила и отказала, а Первый кассационный суд общей юрисдикции 05.12.2024 апелляцию поддержал. Жалобу в Верховный Суд подали истцы, и в итоге их доводы были признаны обоснованными.

Позиция суда: право на участок под блоком возникает в силу закона

ВС РФ указал, что при кассационном пересмотре основанием для отмены являются существенные нарушения норм права, повлиявшие на исход дела, и пришёл к выводу, что такие нарушения апелляцией допущены.

Ключевой момент: апелляция не учла правовой режим домов блокированной застройки и последствия изменений законодательства (в частности, связанные с Федеральным законом № 476-ФЗ и нормами о блокированной застройке).

Судебная коллегия отметила: если сведения о «блоках» ранее были внесены в ЕГРН как о квартирах и права на них зарегистрированы, то право общей долевой собственности собственников таких объектов на земельный участок под домом, возникшее в силу закона, сохраняется. Поэтому вывод первой инстанции о наличии у истцов права на спорный участок (как на участок под их блоком, сформированный при разделе исходной земли застройщика) признан правомерным. Дополнительно ВС РФ сослался на общий подход о переходе прав на землю при отчуждении недвижимости, когда продавец владел участком (пункт 2 статьи 552 ГК РФ).

Ошибки апелляции: «приобретательная давность» — не универсальный выход

Апелляция посчитала, что выбран ненадлежащий способ защиты, и предложила идти по пути приобретательной давности, но ВС РФ признал этот вывод ошибочным.

Суд прямо указал, что с учётом обстоятельств дела правила статьи 234 ГК РФ к спорным правоотношениям не применяются.

Также Верховный Суд обратил внимание на практическую «несправедливость» ситуации: другие собственники аналогичных домов блокированной застройки смогли зарегистрировать права на свои участки, а истцы оказались в неравном положении, причём прежний собственник/застройщик был ликвидирован, что создавало правовую неопределённость по спорному участку. В таких условиях оснований для отказа в иске о признании права собственности ВС РФ не увидел.

Практика для Архангельска: как готовить иск о земле под домом

Для услуги «признание права собственности на земельный участок» в Архангельске и Архангельской области этот акт полезен как пример, что спор иногда решается не «обходными тропами», а через правильную квалификацию режима земли под объектом недвижимости.

Если ситуация похожа (объект оформлен, а с участком — правовая неопределённость, прежний правообладатель выбыл/ликвидирован, регистрация буксует), обычно важно собрать связку документов: выписки ЕГРН по объекту и участку, документы о происхождении права застройщика/прежнего собственника, материалы о разделе исходного участка и формировании участка под объектом, а также доказательства фактического пользования участком по назначению.

В суде критично заранее определить способ защиты: когда право на участок следует из закона и фактической «логики» объекта (как под блоком блокированной застройки), требование о признании права собственности может быть более точным, чем попытка «натянуть» приобретательную давность. Юрист в земельном споре помогает не только написать иск, но и выстроить доказательства юридически значимых обстоятельств так, чтобы суд не ушёл в формальный отказ по мотиву «не тот способ защиты».

Финальная ремарка: иногда кажется, что для регистрации права нужно не заявление, а терпение уровня «кассация + ещё кассация», но этот кейс показывает — настойчивость имеет смысл, когда право действительно следует из закона.

Реквизиты судебного акта: Определение Верховного Суда РФ по делу № 4-КГ25-61-К1 от 27.01.2026.