Определение Верховного Суда РФ № 127-КГ19-1 от 19 марта 2019 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Горшкова В.В., судей Киселёва А.П., Асташова С.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску прокурора города Феодосии в интересах Российской Федерации, муниципального образования города Феодосии и неопределённого круга лиц к Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, администрации города Феодосии и Калашниковой Елене Леонидовне о признании договора аренды земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки и об исключении из ЕГРП записи о регистрации права аренды на земельный участок по кассационной жалобе Калашниковой Елены Леонидовны на решение Феодосийского городского суда Республики Крым от 14 февраля 2018 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 29 мая 2018 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Асташова С.В., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

прокурор города Феодосии обратился в суд с названным выше иском, в котором просил признать недействительным в силу ничтожности договор аренды земельного участка, заключённый 15 февраля 2017 г. между администрацией города Феодосии Республики Крым и Калашниковой Е.Л., а также применить последствия его недействительности, возложив на Калашникову Е.Л. обязанность возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером 90:24:010114:171, расположенный по адресу: г. Феодосия, ул. Лесопарковая (за управлением газового хозяйства), и исключить из ЕГРП запись о регистрации за Калашниковой Е.Л. права аренды на указанный земельный участок.

В обоснование требований прокурор, сославшись на результаты проверки, указал, что решением Феодосийского городского Совета от 25 апреля 2008 г. № 1527 утверждён проект землеустройства по отводу указанного выше земельного участка Калашниковой Е.Л. и постановлено передать ей данный земельный участок в аренду на срок до 23 февраля 2017 г. На Калашникову Е.Л. возложена обязанность оформить договор аренды земельного участка в течение двух месяцев.

Решением Феодосийского городского Совета от 26 сентября 2008 г. № 1741 срок аренды изменён и установлен до 23 февраля 2056 г.

Прокурор указывает, что поскольку Калашникова Е.Л. в установленный решением Феодосийского городского Совета № 1527 срок договор аренды земельного участка не заключила, то право аренды на этот участок у неё не возникло, а следовательно, отсутствовали основания для заключения договора аренды в процедуре переоформления прав, возникших до вступления в силу Федерального конституционного закона от 21 марта 2014 г. № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя».

Решением Феодосийского городского суда Республики Крым от 14 февраля 2018 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 29 мая 2018 г., исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Калашниковой Е.Л. содержится просьба об отмене принятых по делу судебных постановлений.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Асташова С.В. от 18 февраля 2019 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

От прокурора города Феодосии поступили письменные возражения на кассационную жалобу.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, и возражения на неё, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Согласно статье 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения были допущены судебными инстанциями при рассмотрении данного дела.

Судом установлено и из материалов дела следует, что решением Феодосийского городского Совета от 25 апреля 2008 г. № 1527 утверждён проект землеустройства по отводу Калашниковой Е.Л. земельного участка площадью 5,5 га, расположенного по адресу: г. Феодосия, ул. Лесопарковая (за управлением газового хозяйства), для размещения склада строительных материалов и их производства, а также принято решение о передаче ей данного земельного участка в аренду на срок до 23 февраля 2017 г. (л.д. 15).

В соответствии с пунктом 2.3 названного решения Калашникова Е.Л. была обязана в течение двух месяцев после принятия решения выполнить работу по выносу в натуру границ земельного участка, а также оформить договор его аренды, однако такой договор в установленном порядке заключён не был.

Решением Феодосийского городского Совета от 26 сентября 2008 г. № 1741 срок предоставления земельного участка в аренду установлен до 23 февраля 2056 г. (л.д. 16).

26 января 2017 г. Калашникова Е.Л. обратилась в администрацию города Феодосии Республики Крым с заявлением о предоставлении ей данного земельного участка в порядке оформления прав на земельные участки, возникших до вступления в силу Федерального конституционного закона от 21 марта 2014 № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (л.д. 20).

15 февраля 2017 г. между администрацией города Феодосии Республики Крым и Калашниковой Е.Л. заключён договор аренды спорного земельного участка сроком до 23 февраля 2056 г. (л.д. 12-14).

Удовлетворяя исковые требования прокурора, суд указал, что вследствие нарушения Калашниковой Е.Л. срока заключения договора аренды земельного участка право аренды у неё по действовавшему на тот момент законодательству не возникло, а соответственно, у администрации города Феодосии Республики Крым отсутствовали основания для заключения договора аренды спорного земельного участка без проведения торгов. Кроме того, из Генерального плана города Феодосии, утверждённого решением Феодосийского городского Совета от 28 декабря 2012 г. № 1168, следует, что данный земельный участок частично находится на территории учреждений образования и науки, а частично на территории улиц. Из плана зонирования территории города Феодосии, утверждённого решением Феодосийского городского Совета от 29 марта 2013 г. № 1278, усматривается, что земельный участок находится в учебной зоне, незначительно в зоне улиц в красных линиях. Суд указал, что заключённый между администрацией города Феодосии Республики Крым и Калашниковой Е.Л. договор аренды вследствие указанных выше обстоятельств является ничтожным, и применил последствия недействительности ничтожной сделки, возложив на Калашникову Е.Л. обязанность передать земельный участок администрации городского округа Феодосии.

С такими выводами суда согласился и суд апелляционной инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что судебными инстанциями допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права.

Статьёй 12 Федерального конституционного закона от 21 марта 2014 г. № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» установлено, что на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя действуют документы, в том числе подтверждающие гражданское состояние, образование, право собственности, право пользования, право на получение пенсий, пособий, компенсаций и иных видов социальных выплат, право на получение медицинской помощи, а также таможенные и разрешительные документы (лицензии, кроме лицензий на осуществление банковских операций и лицензий (разрешений) на осуществление деятельности некредитных финансовых организаций), выданные государственными и иными официальными органами Украины, государственными и иными официальными органами Автономной Республики Крым, государственными и иными официальными органами города Севастополя, без ограничения срока их действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, государственных органов Республики Крым или государственных органов города федерального значения Севастополя, если иное не предусмотрено статьёй 122 данного федерального конституционного закона, а также если иное не вытекает из самих документов или существа отношения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 этого кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным кодексом.

Подпунктом 14 пункта 2 статьи 396 названного кодекса установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в том числе в случае предоставления земельного участка гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.

Закон Республики Крым от 31 июля 2014 г. № 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым», как следует из его преамбулы, устанавливает особенности регулирования на территории Республики Крым земельных и имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учёта недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно части 9 статьи 3 названного закона право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона № 6-ФКЗ, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации.

Частью 15 статьи 3 указанного выше Закона Республики Крым в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора аренды, определено, что лица, которым находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки предоставлены до вступления в силу Федерального конституционного закона № 6-ФКЗ в аренду или на условиях сервитута, обязаны подать заявление о заключении договора аренды, договора об установлении сервитута в отношении земельного участка в срок до 1 января 2017 г.

В соответствии с частью 1 статьи 13 этого Закона Республики Крым в той же редакции завершение оформления права на земельные участки, начатого до принятия Федерального конституционного закона № 6-ФКЗ, осуществляется на основании решений органа местного самоуправления, органа исполнительной власти о разрешении на разработку документации по землеустройству, принятых до 21 марта 2014 г. и действовавших на эту дату.

Проведение кадастровых работ осуществляется за счёт граждан и юридических лиц, заинтересованных в предоставлении прав на земельный участок в соответствии с данной статьёй (часть 4 статьи 13).

Частью 2 этой же статьи установлено, что предоставление земельных участков, указанных в части 1, осуществляется без проведения торгов и предварительного согласования места размещения объекта, при этом предоставление земельных участков в собственность граждан Российской Федерации и отдельным юридическим лицам осуществляется бесплатно, остальным юридическим лицам, в том числе иностранным, равно как иностранным гражданам и лицам без гражданства - за плату, а в случае их отказа от покупки - в аренду.

Постановлением Совета Министров Республики Крым от 11 августа 2014 г. № 264 в соответствии с названным выше Законом Республики Крым утверждён перечень документов, подтверждающих наличие ранее возникших прав на объекты недвижимого имущества и необходимых для государственной регистрации. Согласно данному перечню к таким документам относится также решение о передаче (предоставлении) земельного участка в собственность (пользование, в том числе аренду).

По смыслу приведённых выше норм материального права, действующих на момент заключения оспариваемого договора аренды, завершение оформления права на земельные участки, начатого до принятия Федерального конституционного закона № 6-ФКЗ, включает в себя также предоставление земельных участков без торгов и предварительного согласования места размещения объекта на основании принятых до 21 марта 2014 г. и действовавших на эту дату решений органов местного самоуправления и органов исполнительной власти с проведением заинтересованными лицами кадастровых работ, что соответственно распространяется и на те случаи, когда после издания указанных выше решений органа местного самоуправления или органа исполнительной власти последующие действия (кадастровые работы, заключение договоров, регистрация прав и т.п.) до 21 марта 2014 г. приобретателями земельных участков по каким-либо причинам выполнены не были.

Основания для отказа в предоставлении земельных участков в таком порядке завершения оформления прав установлены частью 6 статьи 12 названного выше Закона Республики Крым.

Частью 7 этой же статьи в редакции, действовавшей на момент разрешения спора, срок подачи заявлений о предоставлении земельного участка в указанном порядке был ограничен 1 января 2019 г. (в настоящее время - 1 января 2020 г.).

По смыслу приведённых выше норм материального права, для завершения процедуры оформления прав на земельный участок в данном порядке не требуется, чтобы до 21 марта 2014 г. был заключён договор аренды и осуществлена регистрация прав в публичном реестре. Напротив, такой порядок, как и следует из его наименования, предполагает завершение процедуры предоставления земельного участка, начатой с изданием акта органа местного самоуправления или органа исполнительной власти.

При этом приведённые выше нормы не содержат каких-либо ограничений относительно срока, прошедшего с момента издания акта о предоставлении земельного участка, а устанавливают лишь предельный срок для подачи заявлений о завершении оформления прав на земельные участки.

Ни прокурором, ни судебными инстанциями, удовлетворившими его требования, не приведено и каких-либо норм права, действовавших до принятия Федерального конституционного закона № 6-ФКЗ, ограничивавших срок действия актов органа местного самоуправления о предоставлении земельных участков в аренду либо устанавливающих последствия нарушения определённого такими актами срока заключения договора аренды в виде утраты права на получение участка в аренду или прекращения действия этого акта.

Не содержится указаний на такие последствия как в самом решении Феодосийского городского Совета от 25 апреля 2008 г. № 1527 об утверждении проекта землеустройства по отводу земельного участка Калашниковой Е.Л., возлагавшем на неё обязанность заключить договор аренды в течение двух месяцев, так и в последующем решении Феодосийского городского Совета от 26 сентября 2008 г. № 1741, которое издано уже после истечения этого двухмесячного срока и которым постановлено предоставить Калашниковой Е.Л. земельный участок в аренду до 23 февраля 2056 г.

Сведений о том, что названные выше акты были отменены, признаны недействительными или иным образом утратили силу, судебные постановления не содержат.

С учётом изложенного выводы судов об отсутствии у Калашниковой Е.Л. права на заключение договора аренды без проведения торгов в связи с пропуском срока на его оформление противоречат приведённым выше нормам материального права.

Из судебных постановлений и материалов дела также следует, что земельный участок фактически используется заявителем по назначению, указанному в решении органа местного самоуправления о его предоставлении в аренду, на нём размещены соответствующие строения.

Однако в нарушение части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд не определил в качестве обстоятельства, имеющего значение, и не поставил на обсуждение сторон вопрос о том, какие сложились отношения по использованию данного земельного участка, с какого времени и законно ли возведены строения.

По настоящему делу основанием для удовлетворения иска прокурора также послужил вывод суда о нахождении спорного земельного участка в зоне, предназначенной для размещения учреждений науки и образования, а незначительно - на территории улиц.

Однако судебными инстанциями не учтено, что нормативные документы о планировании территории, на которые сослался прокурор, утверждены после принятия решения о предоставлении Калашниковой Е.Л. участка в аренду.

Согласно статье 93 указанного выше Закона Республики Крым от 31 июля 2014 г. № 38-ЗРК, действовавшей на момент разрешения спора, в случае изъятия земельного участка, в отношении которого возможно завершение оформления прав в соответствии со статьёй 13 данного Закона, размер возмещения за изъятие земельного участка рассчитывается как при прекращении права аренды земельного участка на 49 лет.

Каких-либо выводов о значении документов территориального планирования, изданных после принятия акта органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка в аренду, но до 21 марта 2014 г., в обжалуемых судебных постановлениях не содержится.

Кроме того, в подтверждение выводов о расположении земельного участка относительно зонирования территории города Феодосии суд сослался на показания специалиста.

Статьёй 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов (часть 1).

Доказательства, полученные с нарушением закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда (часть 2).

Согласно части 1 статьи 79 данного кодекса при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебноэкспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

В соответствии с частью 2 статьи 84 названного кодекса экспертиза проводится в судебном заседании или вне заседания, если это необходимо по характеру исследований либо при невозможности или затруднении доставить материалы или документы для исследования в заседании.

Частью 2 статьи 80 этого же кодекса предусмотрено предупреждение эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В соответствии со статьёй 188 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в необходимых случаях при осмотре письменных или вещественных доказательств, воспроизведении аудио- или видеозаписи, назначении экспертизы, допросе свидетелей, принятии мер по обеспечению доказательств суд может привлекать специалистов для получения консультаций, пояснений и оказания непосредственной технической помощи (фотографирования, составления планов и схем, отбора образцов для экспертизы, оценки имущества) (часть 1).

Лицо, вызванное в качестве специалиста, обязано явиться в суд, отвечать на поставленные судом вопросы, давать в устной или письменной форме консультации и пояснения, при необходимости оказывать суду техническую помощь. Консультации и пояснения специалиста могут быть получены путём использования систем видеоконференц-связи в порядке, установленном статьёй 1551 данного кодекса (часть 2).

Специалист даёт суду консультацию в устной или письменной форме, исходя из профессиональных знаний, без проведения специальных исследований, назначаемых на основании определения суда.

Консультация специалиста, данная в письменной форме, оглашается в судебном заседании и приобщается к делу. Консультации и пояснения специалиста, данные в устной форме, заносятся в протокол судебного заседания (часть 3).

В целях разъяснения и дополнения консультации специалисту могут быть заданы вопросы. Первым задаёт вопросы лицо, по заявлению которого был привлечён специалист, представитель этого лица, а затем задают вопросы другие лица, участвующие в деле, их представители. Специалисту, привлечённому по инициативе суда, первым задаёт вопросы истец, его представитель. Судьи вправе задавать вопросы специалисту в любой момент его допроса (часть 4).

Из приведённых положений закона следует, что доказательства не могут быть получены из консультации специалиста, который лишь оказывает содействие суду в исследовании отдельных доказательств. Консультация специалиста не может подменять заключение эксперта в тех случаях, когда требуются специальные знания в области науки, техники, искусства, ремесла.

При этом экспертиза может быть проведена и в судебном заседании, но с соблюдением требований, предъявляемых законом к порядку её назначения и к выбору экспертов, а также с обязательным предупреждением эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

По настоящему делу суды в подтверждение выводов о том, что Калашниковой Е.Л. земельный участок для размещения склада строительных материалов и их производства предоставлен в аренду из земель учреждений образования и общего пользования, ограничились пояснениями в судебном заседании специалиста - заведующего сектором информации системы обеспечения градостроительной деятельности МКУ «Департамент архитектуры, градостроительства земельных отношений и муниципального имущества администрации города Феодосии» без назначения в установленном порядке экспертизы и без предупреждения о названной выше ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В силу положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении иска прокурора, поданного в интересах Российской Федерации, муниципального образования и неопределённого круга лиц, о признании недействительным договора аренды земельного участка по мотиву его несоответствия документам территориального планирования обязанность доказать факт такого несоответствия должна быть возложена на прокурора и на соответствующий орган государственной власти или орган местного самоуправления, выступающий от имени публично-правового образования.

Согласно положениям статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1).

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 3).

Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими (часть 4).

В силу части 4 статьи 198 названного кодекса в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.

В нарушение приведённых выше положений закона суды не привели доказательств того, что предоставленный в аренду ответчику земельный участок частично расположен на землях общего пользования, не определили, в какой именно части, и не указали, почему такое нарушение является основанием для признания договора аренды недействительным в целом, а не в соответствующей части.

Кроме того, при разрешении исковых требований суды первой и апелляционной инстанций не дали какой-либо оценки постановлению администрации города Феодосии Республики Крым от 14 октября 2016 г. № 287, которым спорный земельный участок отнесён к категории земель населённых пунктов с видом разрешённого использования - склады, строительная промышленность (л.д. 134).

При таких обстоятельствах Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что при рассмотрении настоящего дела судебными инстанциями допущены нарушения норм материального и процессуального права, которые являются существенными, непреодолимыми и которые не могут быть устранены без отмены судебного постановления и нового рассмотрения дела.

Согласно части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учётом особенностей, предусмотренных главой 39 данного кодекса.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. № 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции»).

Приведённые выше требования закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела выполнены не были, решение суда, принятое с нарушением норм материального и процессуального права, оставлено без изменения.

Принимая во внимание изложенное, а также необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит нужным отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 29 мая 2018 г. и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 29 мая 2018 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.