Удельный показатель кадастровой стоимости
Удельный показатель кадастровой стоимости (далее - УПКС) - это кадастровая стоимость в расчете на единицу площади объекта недвижимости (кв. м). Он применяется для определения кадастровой стоимости недвижимости и является одним из методов ее определения. При этом такой метод расчета используется в случаях, когда для применения других методов не хватает точных данных об объекте. При расчете кадастровой стоимости с помощью удельного показателя нужно умножить его на площадь недвижимости, стоимость которой определяется.
Что такое УПКС
УПКС представляет собой кадастровую стоимость в расчете на единицу площади объекта недвижимости (кв. м) (Вопрос-Ответ Росреестра, п. 45.3 Методических указаний, утвержденных Приказом Росреестра от 04.08.2021 N П/0336, п. 6.2.3 Методических указаний, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2016 N 358).
По общему правилу кадастровая стоимость недвижимости определяется методом массовой оценки. Расчет кадастровой стоимости на основе УПКС относится к сравнительному подходу этого метода. Он является наиболее предпочтительным перед другими подходами и основан на сравнении цен аналогичной недвижимости (п. п. 3, 44.1 и п. п. 1.3, 6.1 названных Методических указаний соответственно).
Однако метод расчета кадастровой стоимости с помощью УПКС может использоваться не всегда.
В каких случаях кадастровая стоимость может определяться с помощью УПКС
Определение кадастровой стоимости недвижимости на основе УПКС может применяться только тех в случаях, когда ее нельзя установить с помощью других методов - статистического (регрессионного), типового (эталонного) объекта недвижимости, методов индивидуального расчета.
Так, он используется в случае недостатка информации о точном месте нахождения (адресе) объекта недвижимости либо иных точных характеристик (п. 45.3 Методических указаний, утвержденных Приказом Росреестра от 04.08.2021 N П/0336, п. 6.2.3 Методических указаний, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2016 N 358).
В каком порядке рассчитывается кадастровая стоимость на основе УПКС
Метод расчета кадастровой стоимости на основе УПКС заключается в том, что последовательно определяются (п. 45.3 Методических указаний, утвержденных Приказом Росреестра от 04.08.2021 N П/0336, п. 6.2.3 Методических указаний, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2016 N 358):
1) уровень детализации расположения объекта недвижимости (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект РФ);
2) среднее значение УПКС объектов недвижимости, схожих по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости, находящихся в пределах территории, на которой расположен объект;
3) кадастровая стоимость объекта. Для этого среднее значение УПКС объектов недвижимости, схожих по использованию групп (подгрупп) объектов в кадастровом квартале, умножается на площадь объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого рассчитывается. Если в кадастровом квартале отсутствуют группы (подгруппы) таких объектов, то применяется их средний УПКС по населенному пункту, муниципальному образованию или субъекту РФ.
