Регистрация договора аренды недвижимости для организаций в Архангельске

Как организации зарегистрировать договор аренды недвижимости в Архангельске

Сначала определите, нужно ли вам регистрировать договор. Если его срок составляет менее одного года или не определен, то регистрировать его не нужно (кроме случаев, когда в аренду передается предприятие). Процедура госрегистрации достаточно сложная. Необходимо правильно оформить заявление, подготовить комплект документов и уплатить госпошлину. После этого подайте заявление и документы на госрегистрацию (в общем случае — в электронной форме). Проведение госрегистрации подтверждает выписка из ЕГРН.

Важно для организаций Архангельска: неправильная регистрация договора аренды может привести к серьёзным правовым последствиям. Юрист в Архангельской области поможет пройти процедуру без ошибок и приостановок.

1. В каких случаях нужно регистрировать договор аренды недвижимости и кто может обратиться за его регистрацией

На необходимость госрегистрации аренды недвижимости указано в ч. 6 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости. Госрегистрация аренды недвижимости производится путем регистрации договора (ч. 1 ст. 51 названного Закона). Однако не все эти договоры надо регистрировать. Это нужно сделать, если:

1. Договор аренды земельного участка, здания, сооружения, нежилого помещения заключен на срок не менее года. Это следует из п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53. То же касается договора аренды части объекта недвижимости, заключенного на год и более (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). По общему правилу одновременно с регистрацией договора часть объекта, передаваемую в аренду, нужно поставить на кадастровый учет (п. 4 ч. 3 ст. 14, ч. 5 ст. 44 Закона о госрегистрации недвижимости);
2. Заключен договор аренды предприятия. Такой договор должен быть зарегистрирован независимо от его срока (п. 2 ст. 658 ГК РФ).

Отметим, что Гражданский кодекс РФ не обязывает регистрировать право аренды недвижимости. Поэтому обременение вещных прав арендодателя на нее правами арендатора, порождаемое договором аренды, нужно регистрировать только при регистрации самого договора аренды (п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59). Суд упоминает положения утратившего силу Закона о госрегистрации, однако вывод актуален, поскольку правовое регулирование в этой части не изменилось.

📞 Нужна помощь в Архангельске? Обратитесь к юристу для консультации по регистрации договора аренды — это сэкономит время и исключит риски отказа.

1.1. Нужно ли регистрировать договор аренды недвижимости, заключенный на неопределенный срок

Договор аренды недвижимости, заключенный на неопределенный срок, а также договор, который продлен или возобновлен на такой срок, регистрировать не нужно. Должны быть зарегистрированы только те договоры, срок которых определен и составляет не менее одного года. Это подтверждается п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59.

Исключение составляет договор аренды предприятия, который регистрируется независимо от того, на какой срок он заключен (п. 2 ст. 658 ГК РФ).

1.2. Кто может обратиться за регистрацией договора аренды недвижимости

Это может сделать одна из сторон договора. Если же договор аренды заключен с органом госвласти или местного самоуправления, то заявление должен подать указанный орган (ч. 2 ст. 19, ч. 1 ст. 51 Закона о госрегистрации недвижимости).

Заявление могут подать и обе стороны договора аренды (пп. 5 ч. 1, пп. 2 ч. 3 ст. 15 названного Закона). При представлении этого заявления присутствие лица, права которого возникают на основании сделки с органом госвласти или местного самоуправления, не требуется (Письмо Росреестра от 24.04.2018 N 18-04296-ВА/18).

За регистрацией договора может обратиться нотариус (п. 5 ч. 3 ст. 15, ч. 1.5 ст. 18 указанного Закона).

Обратите внимание, организации Архангельска: возможна ситуация, когда по заявлению собственника в ЕГРН ранее была внесена отметка о невозможности регистрации без его личного участия. В таком случае при обращении за госрегистрацией, например, арендатора или представителя арендодателя по доверенности документы вернут без рассмотрения (п. 4 ст. 25 названного Закона). Поэтому в данной ситуации рекомендуем обратиться за регистрацией договора арендодателю (например, руководителю организации) лично. Он также может отозвать ранее поданное заявление о невозможности регистрации (п. 2 ч. 2 ст. 36 названного Закона).

2. Как заполнить заявление для регистрации договора аренды недвижимости

Вы можете составить заявление в электронном виде, заполнив форму на Едином портале госуслуг, региональных порталах государственных и муниципальных услуг или на сайте Росреестра, в том числе через личный кабинет (п. 2 ч. 1, ч. 11 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости, пп. 3 п. 2 Порядка представления заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и прилагаемых к нему документов, а также об их приостановлении, утвержденного Приказом Росреестра от 30.12.2020 N П/0509 (далее — Порядок представления документов)).

Заявление в бумажном виде, когда его представление допустимо в таком виде, может подготовить специалист при личной подаче документов на госрегистрацию, принимающий документы. Однако вы можете заполнить его и самостоятельно. Для этого воспользуйтесь формой, которая приведена в Приложении N 1 к Приказу Росреестра от 19.08.2020 N П/0310.

Напомним, что если в аренду передается часть объекта недвижимости, то по общему правилу одновременно с госрегистрацией договора аренды такую часть нужно поставить на кадастровый учет. Для этого заполните одно заявление на обе процедуры.

2.1. Какие требования предъявляются к заполнению заявления

Требования к заполнению заявления приведены в Приложении N 4 к Приказу Росреестра от 19.08.2020 N П/0310.

Обратите внимание на особенности заполнения заявления при госрегистрации договора аренды недвижимости. По общему правилу знаки "V" проставьте:

1. в графе 3.3 заявления;
2. в реквизите 4 напротив графы соответствующего объекта недвижимости. Если в аренду по одному договору передаются несколько объектов недвижимости (например, земельный участок и расположенное на нем здание), то укажите их все. Если заявление заполняется на компьютере, дополните его необходимыми строками (элементами реквизита) (пп. 3, 6 Требований к заполнению заявления);
3. в реквизите 6 в графе "сделки". Укажите вид сделки — "аренда".

Реквизит 5 "В части государственного кадастрового учета осуществить" в этом случае заполнять не нужно.

При заполнении реквизита 10 "Способ получения документов" помните, что курьерская доставка осуществляется за плату. Ее размер при доставке публично-правовой компанией "Роскадастр" (ППК "Роскадастр") различается в зависимости от региона и зон обслуживания.

Если проводятся одновременно госрегистрация договора аренды и кадастровый учет части объекта недвижимости, то знак "V" проставьте в графе 3.1 (вместо графы 3.3) заявления и дополнительно заполните реквизит 5 графы "учет изменений в связи с" и "учетом части объекта недвижимости".

Подпишите заявление. Если вы подадите неподписанное заявление, пакет документов вернут без рассмотрения (п. 5 ст. 25 Закона о регистрации недвижимости). Если заявление направляется в электронной форме, то его нужно подписать усиленной квалифицированной электронной подписью. Исключение составляют случаи подачи заявления через Единый портал госуслуг или личный кабинет и проверки полномочий заявителя с помощью ЕСИА (ч. 8 ст. 21 указанного Закона, п. 2 Требований к заполнению заявления).

Если договор аренды заключается с органом госвласти или местного самоуправления, то заявление должен заполнить, подписать и представить в орган регистрации прав или МФЦ заявитель — орган госвласти или местного самоуправления, но от имени (в качестве представителя) лица, чье право возникает на основании сделки (Письмо Росреестра от 24.04.2018 N 18-04296-ВА/18).

Отметим: если заявление не соответствует установленным требованиям, то госрегистрация приостанавливается. Если замечания не будут устранены в срок приостановления, то в регистрации будет отказано.

💼 Юридическая помощь в Архангельске: юрист проверит заявление перед подачей и минимизирует риски приостановки регистрации.

3. Какие документы необходимы для госрегистрации договора аренды недвижимости

Для этого потребуются:

1. Договор аренды недвижимости (п. 2 ч. 2 ст. 14, п. 2 ч. 4 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости).
2. Документы, подтверждающие личность и полномочия представителя (директора). К ним относятся:
   
   
   • паспорт гражданина РФ (иной документ, удостоверяющий личность). Он потребуется при личной подаче документов. Если личность заявителя не установлена, то в приеме документов будет отказано (ч. 15 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости);
   • нотариально удостоверенная доверенность представителя организации (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ, ч. 4 ст. 15 указанного Закона);
   • документ, подтверждающий полномочия лица, которое действует от имени организации без доверенности, например руководителя (ч. 9 ст. 18 указанного Закона). Таким документом может быть, в частности, протокол общего собрания участников ООО или акционеров (ст. 38.2, п. 1 ст. 40 Закона об ООО, ст. 63, п. 3 ст. 69 Закона об АО).

В отдельных ситуациях могут потребоваться и иные документы (пп. 3 ч. 4 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости). Например, письменное согласие залогодержателя, если недвижимость, передаваемая в аренду, заложена по договору об ипотеке (п. 62 Административного регламента, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 N 278 (далее — Регламент Росреестра), п. 3 ст. 40 Закона об ипотеке).

Если одновременно проводится госрегистрация договора аренды и кадастровый учет части объекта недвижимости, необходимо дополнительно приложить:

1. межевой план, если в аренду передается земельный участок. В этом случае в нем должны быть приведены сведения о его части или частях (п. 7 ч. 2 ст. 14, п. 2 ч. 2 ст. 22 Закона о госрегистрации недвижимости);
2. технический план, если в аренду передается здание, сооружение, помещение и т.д. В нем должны быть отражены сведения о части (частях) зданий, сооружений, помещений, единого недвижимого комплекса (п. 2 ч. 2 ст. 24 Закона о госрегистрации недвижимости, Письмо Минэкономразвития России от 07.09.2018 N Д23и-4886).

Такие планы нужно предоставить в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера. Их можно не представлять, если они находятся на временном хранении в электронном хранилище Росреестра. В этом случае в заявлении укажите идентифицирующий номер документа (ч. 4 ст. 20, ч. 4 ст. 21 Закона о госрегистрации недвижимости).

Указанные планы не потребуются, если ранее часть объекта недвижимости уже ставилась на кадастровый учет, но была снята в связи с прекращением ограничения (обременения). В этом случае часть недвижимости будет поставлена на учет по ранее представленному межевому или техническому плану при условии, что не изменились ее границы (ч. 2 ст. 44 Закона о госрегистрации недвижимости).

3.1. Какие документы заявитель может представить по своей инициативе

По своей инициативе вы можете подать документы, которые Росреестр получает в порядке межведомственного взаимодействия (ч. 6 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости). К ним относятся, например:

1. документ об уплате госпошлины (ч. 7 ст. 18 названного Закона);
2. учредительные документы (ч. 9 ст. 18 указанного Закона);
3. выписка из ЕГРЮЛ (пп. 2 п. 64 Регламента Росреестра);
4. документы о проведении торгов: подтверждающие публикацию о проведении торгов, решение о их проведении, протокол о результатах торгов (пп. 7 — 9 п. 64 названного Регламента).

Отметим, при совершении ООО или АО крупной сделки с недвижимостью требуется согласие компетентного органа организации (п. 1 ст. 79 Закона об АО, п. 3 ст. 46 Закона об ООО). Документ, подтверждающий такое согласие, не включен в перечень обязательных и необходимых для госрегистрации. Однако если он не будет представлен, договор аренды будет зарегистрирован, но в реестр будет внесена запись о том, что сделка совершена без необходимого на то согласия (пп. 4 ч. 3 ст. 9, ч. 5 ст. 38 Закона о госрегистрации недвижимости). Во избежание рисков при совершении крупной сделки целесообразно представить этот документ.

3.2. Какие требования предъявляются к документам, представляемым в электронном виде

Необходимые документы нужно представить в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью. Договор аренды должны подписать такой подписью обе стороны (ч. 7, 8 ст. 21 Закона о госрегистрации недвижимости). Исключение составляют те документы, которые в бумажном виде могут представляться в виде копии (без представления подлинника), например решение органа госвласти или местного самоуправления о проведении торгов. Такие документы можно представить в виде электронного образа документа, который подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью лица, которое подписывает такие документы в бумажном виде или которое уполномочено заверять их копии (ч. 5, 9 ст. 21 указанного Закона).

Сформированный для госрегистрации комплект электронных документов и образов документов нужно заверить усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя (ч. 10 ст. 21 указанного Закона).

Формат представления документов в электронном виде указан в п. 2 Требований к формату заявления. При несоответствии документы возвращаются без рассмотрения (п. 1 ст. 25 Закона о регистрации недвижимости).

4. В каком размере и как уплачивается госпошлина за регистрацию договора аренды недвижимости

Размер пошлины за госрегистрацию договора аренды недвижимости, в том числе частей недвижимости, регистрация которых осуществляется одновременно с кадастровым учетом, составляет (пп. 27.2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ):

1. 44 000 руб. — для организаций;
2. 4 000 руб. — для физических лиц.

Правило применяется, даже когда регистрация договора аренды части недвижимости осуществляется одновременно с ее кадастровым учетом (пп. 27.2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Количество объектов, являющихся предметом одного договора аренды, не влияет на размер госпошлины (Письма Минфина России от 01.02.2018 N 03-05-06-03/5569, Росреестра от 08.09.2011 N 14-5768-СВ).

4.1. Какая из сторон несет расходы по уплате госпошлины за регистрацию договора аренды

Расходы по уплате госпошлины несет та сторона, которая обращается за госрегистрацией (пп. 1 п. 2 ст. 333.17, п. 2 ст. 333.18 НК РФ).

Если договор заключен с органом госвласти или местного самоуправления, обратиться за регистрацией должен именно этот орган. Данные субъекты освобождены от уплаты госпошлины, за исключением случаев, когда они обращаются за госрегистрацией в отношении иных лиц, которые не освобождены от ее уплаты (ч. 2 ст. 19 Закона о госрегистрации недвижимости, пп. 4 п. 1 ст. 333.35 НК РФ).

Если за регистрацией одновременно обращаются несколько лиц (например, арендодатель и арендатор), госпошлина распределяется между ними. В данном случае размер госпошлины делится на количество участников. При наличии лиц, освобожденных от уплаты госпошлины, она распределяется на всех лиц, но названные лица ее не уплачивают (п. 2 ст. 333.18 НК РФ).

В случае если договор аренды заключен между организацией и гражданином (в том числе ИП), организация не будет уплачивать госпошлину, если обращаться за госрегистрацией будет физлицо. При этом размер госпошлины для физлиц значительно меньше, чем для организаций. При одновременном обращении за госрегистрацией организации и физлица госпошлина для организации также будет меньше, чем в случае обращения только организации.

4.2. В какой форме и в какие сроки уплачивается госпошлина за регистрацию договора аренды

Вы можете уплатить госпошлину в наличной или безналичной форме (п. 3 ст. 333.18 НК РФ).

Срок уплаты госпошлины зависит от способа подачи документов на регистрацию договора. Ее можно перечислить (пп. 5.2 п. 1 ст. 333.18 НК РФ):

1. до подачи документов на регистрацию договора, если вы представляете их на бумажном носителе;
2. после подачи таких документов, но до их принятия к рассмотрению, если вы направляете их в электронной форме.

Документ об уплате госпошлины вы можете представить вместе с заявлением о регистрации договора (ч. 7 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости).

Если на момент подачи заявления и прилагаемых к нему документов вы не перечислите обязательную госпошлину, вам одновременно с уведомлением о приеме документов выдадут (направят) информацию с уникальным идентификатором платежа для уплаты госпошлины. Укажут также дату, до которой ее нужно уплатить (п. 6 Порядка, утвержденного Приказом Росреестра от 30.12.2020 N П/0509).

Если информация об уплате госпошлины по истечении пяти дней с даты подачи заявления не поступит в ГИС ГМП и вы не представите документ о ее уплате, регистрирующий орган обязан возвратить заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (п. 3 ст. 25 Закона о госрегистрации недвижимости).

4.3. Какие реквизиты нужно указать в платежном поручении

Необходимо привести реквизиты управления Росреестра по субъекту РФ, который будет проводить госрегистрацию. Для Архангельской области это Управление Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу. Это следует из п. 3 ст. 333.18 НК РФ.

При заполнении платежного документа укажите следующий КБК:

1. 321 1 08 07020 01 1000 110 — при подаче документов в орган регистрации прав;
2. 321 1 08 07020 01 8000 110 — при их подаче через МФЦ.

Реквизиты для оплаты можно узнать в управлении Росреестра по субъекту РФ либо в МФЦ, также они размещены на сайте Росреестра.

💡 Совет юриста из Архангельска: уточняйте актуальные реквизиты перед оплатой — они могут измениться.

5. Как подать заявление и документы на госрегистрацию договора аренды недвижимости

Представить документы в регистрирующий орган — Росреестр вы можете:

1. В электронном виде через Единый портал госуслуг, порталы государственных и муниципальных услуг субъектов РФ, сайт Росреестра (в том числе через личный кабинет) или с использованием иных информационных технологий, включая веб-сервисы (п. 2 ч. 1 ст. 18 названного Закона, пп. 3 п. 2 указанного Порядка);
2. Через нотариуса. Он может представить заявление на госрегистрацию договора аренды (п. 3 ст. 8.1 ГК РФ, пп. 5 ч. 3 ст. 15, ч. 1.5 ст. 18, ч. 11 ст. 21 Закона о госрегистрации недвижимости);
3. Лично (п. 1 ч. 1 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости, пп. 1 п. 2 Порядка представления документов):
   • в подразделение ППК "Роскадастр";
   • при выездном приеме сотрудников ППК "Роскадастр". Размеры платы за выездной прием утверждены Приказом Росреестра от 26.11.2021 N П/0545;
   • через МФЦ, в том числе при выездном приеме. В Архангельске МФЦ расположены во всех районах города.

Документы вы можете подать в подразделение или МФЦ независимо от места нахождения недвижимости (ч. 2 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости).

Учтите, что подать заявление и прилагаемые к нему документы на бумажном носителе при личном обращении можете, только если:

1. договор аренды заключен с физлицом (ч. 1.6 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости);
2. временно по техническим причинам невозможно направить документы в электронной форме. О наличии технических проблем и сроке их устранения орган регистрации прав сообщает на своем сайте (ч. 39 ст. 70 указанного Закона).

Если подадите документы на бумажном носителе, когда это недопустимо, их вернут без рассмотрения (п. 1.2 ст. 25 Закона о регистрации недвижимости).

Орган госвласти или местного самоуправления может подать документы только в электронном виде (п. 3.1 Порядка представления документов).

Отказать в приеме документов вам не могут. Исключение составляет случай, когда при личной подаче документов не установлена личность обратившегося лица (ч. 14 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости).

Заявитель уведомляется о приеме документов следующими способами (ч. 17 ст. 18 названного Закона):

1. выдается расписка непосредственно при приеме документов — при личном обращении в подразделения ППК "Роскадастр" или при выездном приеме;
2. направляется уведомление не позднее следующего рабочего дня после приема документов органом регистрации прав — если документы подавались через МФЦ, в том числе при выездном приеме, или в электронной форме. Порядок и способы уведомления заявителей приведены в Приложении N 1 к Приказу Росреестра от 31.07.2020 N П/0266.

6. В какой срок регистрируется договор аренды недвижимости и чем подтверждается его госрегистрация

Срок регистрации договора аренды составляет (ч. 1 ст. 16 Закона о госрегистрации недвижимости):

Отметим, что при выявлении соответствующих оснований госрегистрация будет приостановлена.

Подтверждает госрегистрацию договора выписка из ЕГРН. Это касается и возникшего на его основании обременения недвижимости (ч. 1 ст. 28 Закона о госрегистрации недвижимости).

Документы вам выдадут или направят тем способом, который вы указали в заявлении.

Получить документы может руководитель организации или представитель по нотариально удостоверенной доверенности, если в ней предусмотрены полномочия на их получение (ч. 14 ст. 29 названного Закона).

7. Какие особенности имеются при регистрации договора аренды отдельных видов недвижимости

Независимо от того, какой из видов недвижимости передается в аренду, порядок регистрации договора аренды является общим.

7.1. Как зарегистрировать договор аренды земельного участка

Такой договор нужно зарегистрировать в случае, если он заключен на один год и более.

Для регистрации договора аренды земельного участка вам нужно подготовить:

1. Заявление. Особенностью при регистрации договора аренды земельного участка является случай, когда на стороне арендатора выступает множественность лиц и на передаваемом в аренду участке расположены здания, сооружения (помещения или машино-места в них), которые принадлежат нескольким лицам. В этом случае обратиться за госрегистрацией договора может один из арендаторов или арендодатель (ч. 1 ст. 51 Закона о госрегистрации недвижимости);
2. Документы для регистрации договора аренды земельного участка. К ним относятся те же документы, которые необходимы для регистрации договора аренды иной недвижимости. В первую очередь это сам договор аренды земельного участка, а также документы, подтверждающие личность и полномочия представителя.

После этого подайте заявление и документы на госрегистрацию. Сделать это можно лично (когда это допустимо) или в электронном виде.

Госрегистрация проводится в установленный срок и подтверждается выпиской из ЕГРН.

Госпошлина за регистрацию договора аренды земельного участка уплачивается в том же размере, что и при регистрации аренды на другую недвижимость. Порядок ее уплаты такой же, как и при регистрации аренды недвижимости.

7.2. Как зарегистрировать договор аренды здания

Договор аренды здания регистрируется в общем порядке, так же как и договоры аренды иных видов недвижимости. Вам необходимо заполнить заявление, подготовить необходимые документы, уплатить госпошлину и подать заявление и документы в регистрирующий орган. Для этого воспользуйтесь нашими рекомендациями по регистрации договора аренды недвижимости.

Обратите внимание, что по договору аренды здания одновременно должны быть переданы и права на земельный участок, который занят этим зданием и необходим для его использования. Если арендодатель является собственником участка, то арендатору он передается на праве аренды или ином праве (пп. 1, 2 ст. 652 ГК РФ). Следовательно, если аренда земельного участка под зданием оформлена отдельным договором, то вам потребуется зарегистрировать и его.

7.2.1. Какие особенности госрегистрации договора аренды части здания

Особенностью госрегистрации такого договора является то, что по общему правилу она проводится одновременно с кадастровым учетом части здания, передаваемого в аренду (например, подъезд, этаж, несколько этажей), в рамках одной процедуры (п. 4 ч. 3 ст. 14, ч. 5 ст. 44 Закона о госрегистрации недвижимости). Напомним, что в этом случае нужно заполнить одно заявление и дополнительно приложить к нему технический план.

Если же на госрегистрацию вы не представите технический план в отношении части здания, то договор аренды на часть здания будет зарегистрирован без кадастрового учета части здания. В этом случае обременение арендой будет распространяться не на часть здания, сдаваемое в аренду, а на здание в целом (ч. 5 ст. 44 Закона о госрегистрации недвижимости). Это может стать препятствием для распоряжения вами зданием в дальнейшем, например для передачи других частей здания в аренду.

Однако такое правило не распространяется на следующие случаи (ч. 2, 5 ст. 44 Закона о госрегистрации недвижимости):

1. ранее часть объекта недвижимости уже ставилась на кадастровый учет, но была снята в связи с прекращением ограничения (обременения). В этом случае часть недвижимости будет поставлена на учет по ранее представленному техническому плану при условии, что не изменились ее границы;
2. в ЕГРН содержатся сведения обо всех помещениях в здании и на госрегистрацию представлен договор аренды, по которому передается часть здания, представляющая собой одно или несколько помещений, имеющих общие строительные конструкции (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей). Например, если все помещения были поставлены на кадастровый учет одновременно с учетом созданного здания (ч. 3 ст. 40 Закона о госрегистрации недвижимости).

7.3. Как зарегистрировать договор аренды нежилого помещения

Такой договор аренды регистрируется в общем порядке. Отличий при госрегистрации договора аренды нежилого помещения от других видов недвижимости нет.

Размер госпошлины за регистрацию договора аренды нежилого помещения такой же, как и при регистрации аренды на другую недвижимость.

8. Как зарегистрировать договор субаренды недвижимости

Договор субаренды, как и договор аренды, регистрируется в порядке, установленном Законом о госрегистрации недвижимости.

Особенность состоит в том, что при подаче договора субаренды на госрегистрацию наряду с иными документами необходимо представить подтверждение согласия арендодателя, предусмотренного п. 2 ст. 615 ГК РФ.

При его отсутствии госрегистрацию могут приостановить по решению регистрирующего органа (Письмо Росреестра от 28.08.2013 N 14-исх/07892-ГЕ/13). В этом случае вам направят уведомление с указанием причин приостановления. В нем укажут на оспоримость данной сделки в силу п. 1 ст. 173.1 ГК РФ и предложат представить подтверждение согласия.

Как следует из указанного Письма Росреестра, уведомление направят и арендодателю. Тот может сообщить о своем согласии или несогласии непосредственно регистрирующему органу (п. 2 ст. 157.1 ГК РФ). Такое сообщение будет свидетельствовать о соблюдении требований п. 2 ст. 615 ГК РФ.

Договор субаренды нежилого помещения регистрируется в том же порядке, что и договор субаренды любых иных объектов недвижимости. Если договор заключен на срок менее года, госрегистрация не требуется. Такой вывод можно сделать исходя из п. 2 ст. 651 ГК РФ.

9. Какие последствия возникнут, если не зарегистрировать договор аренды недвижимости

Договор, подлежащий госрегистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента регистрации, если иное не предусмотрено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Незарегистрированный договор аренды будет обязательным для сторон с момента, когда они достигнут согласия по всем его существенным условиям и соблюдут установленную форму (п. 1 ст. 425, п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Если вы заключили договор аренды здания или сооружения, подлежащий госрегистрации, но не зарегистрировали его, вы связали себя обязательствами по нему с момента, указанного в п. 1 ст. 433 ГК РФ. Это не означает, что одна из сторон не может потребовать зарегистрировать сделку на основании п. 2 ст. 165 ГК РФ (п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49).

9.1. Каковы последствия, влияющие на отношения сторон договора

Сторона договора не может потребовать признать его незаключенным только из-за отсутствия регистрации (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).

Если по незарегистрированному договору арендодатель передал имущество и арендатор принял его без замечаний, все существенные условия были согласованы и стороны исполняли договор, он связывает стороны обязательством, которое одна из сторон не может изменить произвольно (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). По такому договору арендатор обязан вносить арендную плату. Если договором было предусмотрено начисление неустойки, ее можно взыскать со стороны, нарушившей обязательство.

Кроме того, арендатор вправе занимать помещение, внося за него плату, до окончания срока использования, определенного в соглашении. Арендодатель вправе требовать вернуть имущество только по истечении указанного срока либо в иных случаях, когда обязательства можно прекратить в общем порядке по ст. 450 ГК РФ. Такой вывод следует из п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165.

К незарегистрированному договору аренды могут быть применены в том числе нормы о недействительности сделок. Если есть основания, одна из сторон договора вправе потребовать признать его недействительным (п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).

9.2. Каковы последствия, влияющие на отношения сторон договора с третьими лицами

Права арендатора по незарегистрированному договору нельзя противопоставлять третьим лицам. Например, он не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (ст. 308, п. 1 ст. 621 ГК РФ, п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Для третьих лиц договор считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Незарегистрированный договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения определяется по правилам пп. 1 и 2 ст. 433 ГК РФ (п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49).

Так, арендатор здания по незарегистрированному договору аренды не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника (ст. 617 ГК РФ), если новый собственник в момент заключения договора приобретения этого здания не знал и не должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды (п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49).

Если выяснится, что при приобретении имущества покупатель знал о наличии незарегистрированного долгосрочного договора аренды (например, ему сообщил об этом арендодатель (продавец)), такой договор сохранит силу по правилам ст. 617 ГК РФ (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165). Покупатель не сможет потребовать выселить арендатора.

Требование о регистрации договора аренды нужно для того, чтобы дать возможность покупателям недвижимости получить информацию о договорах аренды. Если эта цель достигнута без госрегистрации (когда покупатель знал о наличии договора аренды), ссылка на данное обстоятельство будет злоупотреблением правом (ст. 10 ГК РФ). Покупатель, согласившись приобрести арендованное недвижимое имущество, фактически согласился и на сохранение отношений, возникших из договора аренды.