Как расторгнуть договор аренды нежилого помещения с арендатором

В каких случаях арендодатель может выселить арендатора из нежилого помещения

Выселить арендатора вы можете, если договор аренды прекратил свое действие либо его признали недействительным или незаключенным. Рассмотрим подробнее каждое из этих оснований.

Прекращение договора аренды нежилого помещения

Специальных оснований, по которым прекращается договор аренды именно нежилого помещения, Гражданский кодекс РФ не устанавливает.

Нежилое помещение относится к недвижимым вещам (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Следовательно, прекращение договора аренды нежилого помещения возможно по тем же основаниям, по которым прекращается договор аренды недвижимости.

Например, если закончился срок договора аренды (а договор не возобновлялся и не пролонгировался) или одна из сторон расторгла его через суд.

Так, например, арендодатель может требовать расторжения договора аренды в предусмотренных законом или договором случаях, в частности, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (ст. 619 ГК РФ).

Обязанность арендатора возвратить нежилое помещение при прекращении договора аренды следует из ст. 622 ГК РФ и не зависит от оснований прекращения договора.

Признание договора аренды нежилого помещения незаключенным

Незаключенным договор аренды можно признать по тем же основаниям, что и договор аренды иного имущества.

Если нежилое помещение передано во владение без заключенного договора аренды и иных правовых оснований, его можно потребовать возвратить по правилам о неосновательном обогащении.

Также в судебной практике встречается позиция, когда арендодатель истребовал помещение, переданное по незаключенному договору аренды, из чужого незаконного владения и суд удовлетворил такое требование (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.04.2019 N Ф05-5405/2019).

Признание договора аренды нежилого помещения недействительным

Недействительным договор аренды может быть признан по ряду оснований. В частности, это возможно при определенных условиях, если ваш представитель заключил договор аренды нежилого помещения в ущерб вашим интересам (п. 2 ст. 174 ГК РФ).

Нежилое помещение, переданное в пользование по недействительному договору аренды, подлежит возврату.

Такая обязанность следует из общего правила о последствиях недействительности сделки (п. 2 ст. 167 ГК РФ, п. 82 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25). По общему правилу в этом случае помещение также можно истребовать как неосновательное обогащение (пп. 1 ст. 1103 ГК РФ).

В каком порядке возвращается арендуемое помещение

При прекращении договора аренды порядок возврата помещения может следовать из самого договора. В частности, договор может предусматривать порядок оформления документов, подтверждающих возврат помещения, и срок его возврата.

В этом случае руководствуйтесь условиями договора (ст. 309, п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Если таких условий в нем нет, руководствуйтесь общим порядком, предусмотренным Гражданским кодексом РФ, а именно: при прекращении договора арендатор возвращает, а арендодатель принимает арендуемое помещение по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Такой порядок предусмотрен для передачи здания или сооружения (ст. 655 ГК РФ).

Но полагаем, что он применим и к нежилому помещению, поскольку оно является объектом недвижимости и представляет собой часть здания (сооружения), в котором находится (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Так как возврат арендованного помещения в данном случае является следствием прекращения договора, важно, чтобы порядок прекращения договора аренды недвижимости также был соблюден.

При признании договора аренды недействительным или незаключенным руководствуйтесь порядком возврата неосновательного обогащения в натуре.

Если помещение возвращают добровольно, рекомендуем оформлять возврат передаточным актом или иным документом о передаче, подписываемым сторонами. Так вы сможете зафиксировать, когда и в каком состоянии арендатор вернул вам имущество.

Как выселить арендатора, который не освобождает нежилое помещение после прекращения договора аренды

Вы можете действовать в том же порядке, в котором требуют исполнения обязательства в натуре. Дело в том, что обязанность вернуть нежилое помещение даже после прекращения договора аренды продолжает оставаться договорным обязательством. Такой вывод можно сделать из п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35.

Чтобы понудить арендатора возвратить арендованное помещение, обратитесь к нему с требованием (претензией), а если он откажется удовлетворить ваше требование добровольно, обращайтесь в суд.

Если арендатор не возвращает нежилое помещение и по решению суда, вы можете обратиться в службу судебных приставов. Судебный пристав-исполнитель в рамках исполнительного производства может, в частности, принудительно освободить нежилое помещение от пребывания в нем должника и его имущества (ч. 2, п. 10 ч. 3 ст. 68 Закона об исполнительном производстве).

Может ли арендодатель подать виндикационный иск об истребовании нежилого помещения у арендатора

В судебной практике встречается позиция, когда суд удовлетворяет требование о выселении из нежилого помещения после прекращения договора аренды, руководствуясь в том числе ст. 301 ГК РФ (см., например, Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14.04.2021 N Ф04-864/2021).

Однако также встречается позиция, что ст. 301 ГК РФ не подлежит применению по спорам об истребовании арендованного имущества в связи с прекращением аренды (см., например, Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 13.02.2018 N Ф03-5553/2017). Подобную точку зрения высказывал еще ВАС РФ (п. 17 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 N 13).

Вы вправе выбрать, какими нормами обосновать свое требование о возврате имущества. Однако учитывайте неоднозначность судебной практики по этому поводу. Но даже если в исковом заявлении вы укажете не подлежащие применению в данном случае нормы права, это само по себе не является основанием для отказа. Суд определит, какие нормы следует применить в вашем случае (п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

В каких случаях нужно направлять арендатору требование о возврате нежилого помещения и как это сделать

Обязательный досудебный порядок именно по требованиям о возврате арендованного имущества законом не предусмотрен.

Но есть случаи, когда направлять требование (претензию) все-таки нужно.

Например, перед подачей иска в арбитражный суд, если это требует договор аренды, или вы одновременно с требованием о возврате нежилого помещения предъявляете денежные требования (ч. 5 ст. 4 АПК РФ). Между тем рекомендуем направить требование о возврате нежилого помещения и в иных случаях. Иногда это позволяет урегулировать спор без суда.

Для этого составьте требование о возврате арендатором нежилого помещения в связи с прекращением договора аренды. Направьте его арендатору по адресу и способом, которые определяются в общем для всех претензий порядке.

Как составить требование (претензию) о возврате нежилого помещения после прекращения договора аренды

Закон не предусматривает специальных правил, по которым составляется требование о возврате нежилого помещение после прекращения договора аренды. Вы можете руководствоваться общими правилами составления претензий по договорам. В частности, укажите:

1) свои требования. В первую очередь укажите требование возвратить нежилое помещение, а также данные, позволяющие идентифицировать помещение (например, адрес, кадастровый номер). Одновременно с возвратом нежилого помещения вы можете предъявить арендатору дополнительные требования:

• внести арендную плату в размере, установленном договором аренды, за все время просрочки обязательства возвратить помещение (ст. 622 ГК РФ, п. 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66);

• возместить убытки, если арендная плата за время просрочки их не покрывает. По общему правилу требовать возмещения убытков можно сверх неустойки и в полном размере, включая упущенную выгоду (ст. ст. 15, 622 ГК РФ);

• уплатить неустойку за несвоевременный возврат арендованного имущества, если ее предусматривает договор аренды (п. 1 ст. 330, ст. 622 ГК РФ);

• уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму просроченной арендной платы, начисленной за период с момента прекращения договора аренды до возврата нежилого помещения арендодателю;

2) обоснование требования. Вы можете обосновать свои требования тем, что договор аренды нежилого помещения прекратился, но арендатор не возвратил имущество, и сослаться на ст. 622 ГК РФ. А если договор содержал условия о порядке возврата, то укажите пункты договора, которые нарушил арендатор.

Рекомендуем также указать основания, по которым прекратился договор аренды, и дату прекращения.

Может ли арендодатель ограничить доступ арендатору в нежилое помещение после прекращения договора аренды

Полагаем, что да. При прекращении договора аренды арендатор обязан возвратить арендуемое помещение арендодателю (ст. 622 ГК РФ).

В связи с этим, а также учитывая, что пользование арендованным имуществом в силу ст. 606 ГК РФ носит временный характер, использование помещения арендатором после прекращения договора аренды нарушает права арендодателя. А защиту нарушенных прав арендодатель может, в частности, осуществлять путем самозащиты (ст. ст. 12, 14 ГК РФ).

Однако учтите, что, ограничивая доступ в помещение арендатору, вы обязаны вернуть принадлежащее ему имущество, которое осталось в помещении.

В связи с этим рекомендуем, прежде чем применять меры самозащиты, направить арендатору письменное уведомление о вашем намерении ограничить доступ в помещение и предложить ему вывезти принадлежащее ему имущество, которое находится в помещении.

В судебной практике встречается позиция, когда поведение арендодателя, препятствующего вывозу имущества, посчитали недобросовестным и расценили как незаконный захват чужого имущества (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 19.06.2020 N Ф10-2284/2020).

В то же время, если у арендатора есть задолженность по арендной плате, вы вправе удерживать его имущество в обеспечение обязательства по внесению арендной платы за данное помещение (п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).