Меню
8 (8182) 49-00-00 (г. Архангельск и Архангельская обл.)
+7 (921) 249-00-00 (другие регионы РФ)

Как изменить целевое назначение нежилого помещения

Закон не дает определения целевого назначения нежилого помещения и не предусматривает разделения нежилых помещений по целевому назначению. Под целевым назначением нежилого помещения можно понимать его предназначение для целей, не связанных с постоянным проживанием граждан.

Целевое назначение арендуемого нежилого помещения можно предусмотреть в договоре.

Тогда использование помещения не в соответствии с целевым назначением может повлечь для арендатора ряд последствий, например расторжение договора.

Собственник нежилого помещения может изменить его целевое назначение на жилое, а стороны договора аренды могут внести изменения в договор и согласовать иные цели, для которых арендуется помещение.

Как определяется целевое назначение нежилого помещения

Сведения о назначении помещения вносятся в кадастр недвижимости. Но закон указывает только два вида назначения помещения - жилое и нежилое (п. 10 ч. 5 ст. 8 Закона о госрегистрации недвижимости).

Классификацию нежилых помещений по целевому назначению закон не предусматривает. Исходя из фактического назначения нежилых помещений среди них можно выделить:

- торговые;

- складские;

- учебно-научные помещения;

- помещения промышленных предприятий и т.п.

Такая классификация предлагается в качестве примерной в п. 21 Письма Минжилкомхоза РСФСР от 09.03.1977 N 15-1-103 "О классификации помещений зданий гражданского назначения". Однако обязательной она не является.

В связи с этим и исходя из сущности нежилого помещения полагаем, что целевое назначение нежилого помещения - это его предназначение для целей, не связанных с постоянным проживанием граждан.

А конкретные цели собственник может определять по своему усмотрению, если они соответствуют назначению помещения в качестве нежилого и не нарушают требования и нормы.

Также целевое назначение нежилого помещения могут установить стороны договора.

Например, при аренде помещения. Такая возможность следует из права сторон согласовать условия пользования арендованным имуществом и общего принципа свободы договора.

Например, договор может предусматривать, что помещение предназначено для размещения магазина или офиса. Тогда арендатор обязан использовать арендуемое помещение в соответствии с условиями договора (п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 615 ГК РФ). А нарушение этой обязанности может повлечь для него негативные последствия.

Как изменить целевое назначение нежилого помещения

Если вы хотите изменить целевое назначение нежилого помещения на жилое, руководствуйтесь установленным для этого порядком перевода.

А если вы хотите изменить целевое назначение нежилого помещения, согласованное в договоре (например, аренды), действуйте в том же порядке, в котором можно изменить условия договора.

В частности, чтобы изменить определенное в договоре назначение помещения по соглашению сторон, вы можете подготовить проект такого соглашения и направить его контрагенту с сопроводительным письмом.

Заключить дополнительное соглашение по общему правилу нужно в той же форме, что и договор, а если вы вносите изменения в зарегистрированный договор, то и соглашение нужно зарегистрировать (п. 2 ст. 164, п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Учтите: если речь идет об аренде нежилого помещения, находящегося в собственности публичного образования, следует руководствоваться также региональными актами.

В частности, административными регламентами, регулирующими соответствующие отношения. Они могут предусматривать специальные требования к заявлению или запросу об изменении целевого назначения арендуемого помещения, прилагаемым к нему документам и т.п.

Какие последствия влечет использование нежилого помещения не по целевому назначению

Это зависит от того, кто является нарушителем - собственник или лицо, которое использует помещение на ином основании, например арендатор.

Последствия использования нежилого помещения не по целевому назначению собственником


Ответственность собственника за использование нежилого помещения не по целевому назначению (например, для проживания граждан) законом не предусмотрена. Но последствия могут наступить, если такие действия повлекут иные нарушения.

Так, если использование нежилого помещения не соответствует целевому назначению не самого помещения, а земельного участка под зданием, в котором находится помещение, то ответственность может наступить за нецелевое использование земельного участка. Например, по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ - в виде административного штрафа.

В судебной практике можно встретить позицию, что здание, частью которого является помещение, прочно связано с землей. А нормы земельного законодательства обязывают использовать по целевому назначению весь земельный участок (п. 1 ст. 130 ГК РФ, Определение Верховного Суда РФ от 21.10.2019 N 308-ЭС19-10562).

Еще возможна ситуация, когда использование помещения затрагивает права собственников других помещений в этом же здании.

Они могут требовать устранить нарушения (ст. 304 ГК РФ).

Верховный Суд РФ при рассмотрении одного из дел пришел к такому выводу в ситуации, когда собственник жилого помещения после его перевода в нежилое использовал его не по тому назначению, которое указывал при переводе (вместо салона красоты в помещении был открыт магазин, продающий алкоголь).

При этом суд учел, что использование помещения по иному назначению затрагивает права собственников жилых помещений в многоквартирном доме, а также сопряжено с использованием общего имущества в нем (Определение Верховного Суда РФ от 28.08.2018 N 83-КГ18-13).

Особая ситуация, если не по целевому назначению нежилое помещение использует арендатор. Рассмотрим, какие последствия это влечет для него.

Последствия использования нежилого помещения не по целевому назначению арендатором


В первую очередь это последствия, связанные с нарушением условий договора аренды.

Так, арендодатель, в частности, может:

• потребовать досрочно расторгнуть договор. Такое требование он может заявить в судебном порядке, но только после того, как направит арендатору предупреждение и предложение расторгнуть договор (п. 3 ст. 615, ст. 619 ГК РФ);

• в одностороннем порядке отказаться от договора аренды, если такое основание для отказа предусматривает договор и оно не нарушает ограничения, предусмотренные п. 2 ст. 310 ГК РФ.

В этом случае арендодателю не нужно обращаться в суд, а договор по общему правилу прекратится с того момента, как арендатор получит уведомление (п. 2 ст. 310, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ).

Если же договор аренды заключен на неопределенный срок, то отказаться от него арендодатель может, даже если такое основание для отказа договором не предусмотрено. Но тогда о своем отказе он по общему правилу должен предупредить арендатора за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ);

• взыскать неустойку (например, штраф), если договор аренды предусматривает ее за нецелевое использование нежилого помещения (п. 1 ст. 330 ГК РФ);

• потребовать возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ).

Ответственность арендатора за использование нежилого помещения не по целевому назначению может также предусматривать законодательство субъектов РФ.

Например, в г. Москве установлена ответственность в виде административного штрафа за использование объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города, с нарушением установленного порядка изменения целевого назначения нежилого помещения (ст. 9.7 КоАП г. Москвы).

Все вопросы »
« Назад
Нужна консультация юриста по вопросам связанным с недвижимостью?
Задать вопрос юристу