Когда не всё потеряно: Верховный Суд отменил снос четырёхэтажного «самостроя»

Спор о сносе самовольной постройки направлен на новое рассмотрение

Осень в подмосковных садовых товариществах наступает рано. Листва начинает багроветь уже к концу августа, а с ней и судьбы домов, возведённых в надежде на тихую старость, вступают в турбулентность. Именно такой — хрупкой, но упрямой — оказалась история одного четырёхэтажного здания, выросшего на земле, где разрешено лишь садоводство.

Когда дом становится проблемой

Администрация городского округа Котельники обратилась в суд с требованием признать строения Панченко С.Н. самовольными постройками. Среди них — внушительное четырёхэтажное здание и два вспомогательных строения. Мотивом послужило отсутствие разрешения на строительство, отклонения от градостроительных норм, а также нахождение объекта в приаэродромной зоне.

Люберецкий городской суд подошёл к вопросу со взвешенностью. Он признал объекты самовольными, но обязал собственника демонтировать лишь четвёртый этаж основного здания, оставив остальную часть — как потенциально допустимую к сохранению при устранении нарушений.

Апелляция идёт дальше

Однако апелляционная инстанция сочла иначе: здание создаёт угрозу жизни и здоровью, частично выходит за пределы участка, да и в целом не вписывается в нормы. Вновь оценив материалы дела, суд потребовал снести строение полностью. Кассационная инстанция поддержала такой подход.

Казалось бы, судебная история завершена. Но ключевое — упущено. Апелляция не учла экспертное заключение: специалист указал, что дом можно привести в соответствие, если демонтировать четвёртый этаж. Более того, соседний землевладелец представил письменное согласие, не возражая против существующего положения дел. И наконец — судом первой инстанции была выявлена реестровая ошибка: при её устранении здание и вовсе оказалось бы в границах участка Панченко.

Снос — не норма, а исключение

Верховный Суд напомнил: снос самовольной постройки — крайняя мера, допустимая только в случае невозможности устранения нарушений. Пропорциональность — фундамент судебной оценки в подобных делах. Если объект можно спасти, если он не угрожает ни жизни, ни порядку, и уж тем более не нарушает чужих прав — он должен быть сохранён. Это отражено и в новой позиции Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года № 44.

В рассматриваемом деле ни апелляция, ни кассация не дали должной оценки возможности сохранить здание. Их решения, по мнению Верховного Суда, были приняты с существенными нарушениями норм материального и процессуального права. Итог закономерен: определения отменены, дело возвращено в суд апелляционной инстанции на новое рассмотрение.

• Снос допустим только при невозможности привести здание в соответствие установленным нормам.
• Суд обязан оценивать реальную угрозу прав и интересов третьих лиц.
• Наличие реестровой ошибки и согласие соседа — значимые обстоятельства.
• ВС РФ отменил апелляцию и кассацию, вернув дело в апелляцию.